[유류분 반환소송] 사전증여 부동산 가치 평가는? 

안녕하세요, 상속전문 백준기 변호사입니다.

요즘은 많이 줄어들었다지만 장남이나 아들에게만 재산의 대부분을 증여해주는 경우는 여전히 많이 남아

있습니다. 어제도 의뢰인과 오빠에게만 큰 재산을 증여한 문제로 상담을 진행했는데요, 오늘은 이미 오래전 부동산을 증여한 경우 그 가치는 어떻게 평가해야 하는지에 대해 설명드리겠습니다.

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유류분반환청구 소송에서 부동산 가치 평가 기준 시점에 따라 유류분이 달라진다.

10년전 부동산 시세와 현재 시세는 전혀 다르다.

아버지가 장남에게만 10년전 약 20억 가치의 건물을 증여했습니다,

현재 아버지의 재산은 현금 3천만원 정도만 남아있는데 위독하십니다.

아버지 사망하시면 유류분반환청구를 할 수 있을까요?

네, 부모님이 장남에게만 재산의 대부분을 증여하였다면, 이는 특별수익으로 내가 받을 수 있었던 상속분이 침해되었기 때문에 유류분반환청구를 할 수 있습니다. 유류분으로 법정상속분의 1/2을 청구할 수 있습니다.

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원물반환(지분)으로 주는 것과 가액반환(돈)으로 주는 것의 가치가 동일해야

증여한 건물이 10년 전에 20억 정도 가치였습니다.

그러면 유류분반환청구를 할때 10년 전 시세 기준으로 하나요?

현재는 많이 올랐을 텐데요?

10년 전 시세인 20억을 기준으로 한다면 억울할 수 있습니다. 왜냐면 10년 동안 부동산의 가치가 크게 상승하여 현재 가치는 몇 배나 상승했을 가능성이 높기 때문입니다. 현재 부동산의 가치는 20억에서 60억으로 뛰었음에도 증여 당시를 기준으로 시세를 평가한다면, 아버지가 증여하지 않았다면 내가 받을 상속재산은 훨씬 많았을 것입니다.

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따라서 유류분반환청구소송에서 증여받은 재산의 시가는 '상속개시 당시(아버지 사망시)를 기준'으로 산정한다는 것이 판례의 태도입니다. 이는 가액(돈)으로 반환하는 경우에 그렇습니다. 물론 가액이 아니라 부동산의 지분으로 반환받는 경우도 있습니다. 지분으로 반환받는 경우에는 가액이 크게 문제가 되지 않겠지만, 금전으로 반환하는 경우에는 상속개시 당시의 정당한 가치가 평가되어야 합니다.

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현재가치가 얼마인지는 어떻게 계산하나요?

현재 부동산가치를 평가하는 방법

부모님이 사망하시고 나서야 유류분반환청구 소송을 제기할 수 있고, 실제 유류분반환청구 소송은 짧으면 수개월에서 수년이 걸리기도 합니다. 따라서 부모님 사망 후에도 재판이 끝나는 동안 부동산의 가치는 계속해서 변동합니다. 따라서 법원이 부동산 가치를 평가하는 기준은 '사실심 변론 종결시' 입니다.

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실질적으로는 변론종결일에 정확히 맞추어 부동산의 가치를 평가하는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 유류분반환청구소송을 진행하면서 부동산의 가치를 평가하기 위해서 법원에서 '부동산 감정평가'를 실시하고 감정평가사가 평가한 금액이 변론종결 당시의 가액으로 간주됩니다.

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따라서 부동산 가치의 평가는 유류분 소송 과정에서 부동산 감정평가액으로 산정된다고 생각하시면 됩니다.

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그렇다면 부동산 시세가 계속 오르기 때문에 유류분반환청구 소송을 늦게 하는 것이 좋다고 오해하실 수가 있으나 유류분 반환청구소송은 증여를 안 날로부터 1년 이내 또는 상속이 개시된 날로부터 10년 내에만 제기할 수 있습니다. 특히 부모님 사망 전 증여사실을 알고 있었다면 사망하고 1년 내 유류분반환청구를 하지 않으면 평생 받을 수 없게 되므로 서두르는 것이 좋겠습니다. 만일 위와 같은 문제로 고민하고 계신 분들이 있으시면 법무법인 비츠로 상속전문 백준기 변호사에게 문의하세요, 변호사가 직접 1:1 상담을 통해 답을 드릴 수 있도록 하겠습니다.