법정지상권 경매 이것만 기억하셔도 됩니다. 

지상권은 건물이나 수목, 기타 구조물을 소유한 사람이 해당 토지를 자유롭게 사용할 수 있도록 설정하는 물권입니다.

보통 토지 소유자와 지상물 소유자의 합의로 만들어지며, 경제적 효율을 높이기 위한 수단이기도 합니다. 다만 절차가 복잡하고 비용이 들기 때문에, 실무에서는 상대적으로 간단한 임차권이 더 자주 이용되는 편입니다. 오늘은 법정지상권에 대해 깊이 있게 살펴보겠습니다.

법정지상권이란?

법정지상권은 일반적인 계약에 의한 지상권과 달리, 법률 규정에 의해 자동으로 발생하는 권리입니다.

예를 들어, 어떤 사람이 건물과 토지를 동시에 소유하고 있다가 그 토지에 저당권이나 전세권, 가등기담보 등이 설정되면서 소유자가 나뉘게 되는 경우가 있는데요. 이럴 때 건물이 있는 상태에서 소유자가 달라지면, 자동으로 법정지상권이 성립합니다.

주요 특징

• 따로 등기하지 않아도 성립합니다.

• 계약에 의해 설정된 지상권과 동일한 효력을 가집니다.

• 강행 규정이므로, 당사자 간 특약으로도 배제할 수 없습니다.

법정지상권 성립 요건

법정지상권이 인정되기 위해서는 다음의 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.

1. 저당권 설정 당시, 토지 위에 건물이 있어야 함

2. 토지와 건물의 소유자가 동일했어야 함

이 요건이 충족된 상태에서 경매 등을 통해 토지 또는 건물의 소유자가 바뀌는 경우, 법정지상권이 자동 발생하게 됩니다.

※ 참고: 건물이 미등기 상태거나 무허가라도, 실질적으로 존재했다면 요건이 충족된 것으로 봅니다.

법정지상권의 존속 기간

법정지상권은 영구한 권리가 아닙니다. 건물이나 목적물의 성격에 따라 유효기간이 다릅니다.

• 견고한 건물·수목: 30년

• 기타 일반 건물: 15년

• 건물이 아닌 공작물: 5년

이 기간이 지나면, 토지 소유자는 지상물 철거를 요구할 수 있습니다.

※ 단, 저당권 설정 이후 새로 건축된 무허가 건물은 법정지상권이 인정되지 않습니다.
따라서 언제 어떤 권리가 발생했는지, 그리고 건물은 언제 지어졌는지가 중요합니다.

집합건물과 지분권자가 있는 경우

아파트나 다세대주택처럼 여러 세대가 구분되어 소유되는 집합건물의 경우, 각 세대는 독립된 소유권을 가집니다.

이런 집합건물은 구조상 토지를 하나의 건물 전체와 연결된 ‘부속물’로 보기 때문에, 법정지상권이 성립되지 않으며, 지료도 청구할 수 없습니다.

또한 토지의 소유자가 여러 명이라면, 과반수 이상의 지분을 가진 자만이 지상물 철거 소송을 제기할 수 있습니다.

마무리하며

법정지상권은 계약이 아닌 법률에 의해 자동으로 생기는 강한 권리입니다.
그러나 무조건 성립되는 것은 아니며,

• 저당권 설정 당시의 상황

• 건물의 존재 여부와 시기

• 존속 기간

• 건물의 성격(집합건물인지 여부)

• 토지 공유 여부 및 지분 비율

등 여러 조건들을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
관련 문제로 고민 중이라면, 전문가의 도움을 받아 정확한 판단을 내리시길 권해드립니다.