[성공사례/명도소송] 공매 건물 임차인 대상 명도소송 전부승소 

건설회사가 준공 후 공사대금을 받지 못하는 경우, 다양한 대금 회수 방법을 고민하게 됩니다.

그 중 하나의 방법으로 신탁회사의 공매절차에 참여하여 건물 일부를 낙찰받고, 해당 건물을 임대 혹은 매도하여 수익화하는 방안을 고민하시곤 합니다.

그런데 공매에서 주의할 것이 바로 예상치 못한 임차인의 존재입니다. 시행사의 무단 임대차로 인해 세입자가 이미 불법점유하고 있으면 낙찰 이후 부동산을 바로 활용할 수 없는 문제가 있습니다.

오늘은 이런 시행사의 무단 임대차 행위에 대해 무엇이 문제인지, 어떻게 할 수 있는지 승소사례를 통해 알아보겠습니다.

1. 신탁된 부동산, 시행사가 마음대로 임대할수 있을까요?

시행사가 사업의 안정성을 위해 토지와 건물을 신탁회사에 신탁하는 경우가 있습니다.

이 경우 시행사는 ‘위탁자‘, 신탁회사는 ’수탁자‘가 됩니다.

이런 부동산의 신탁에 있어서 법원은 수탁자(신탁회사) 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다고 일관적으로 판시하고 있습니다. 이 경우, 수탁자(신탁회사)가 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게되고, 다만, 수탁자(신탁회사(는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과합니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결).

이런 신탁사안에서의 임대권한은 ‘신탁계약’을 보아야 합니다.

보통 신탁계약은 등기신청서에 첨부되어 신탁원부로 되어있고, 누구나 등기소에 가서 받아볼 수 있는데요. 신탁원부의 신탁계약서에서 임대권한이 신탁회사에게 있거나, 신탁회사의 사전 서면 동의를 받도록 하고 있다면, 시행사는 마음대로 임대할 수 없습니다.

2. 신탁회사 또는 낙찰자 입장에서는 어떻게 조치해야할까요?

신탁계약을 위반하여 시행사가 신탁회사의 동의 없이 자신의 명의로 임대차계약을 체결하는 경우, 그 임차인은 신탁회사 또는 신탁회사로부터 부동산을 산 소유자와의 관계에서 보호받기 어렵습니다.

보통 임차인이 목적물을 점유하고, 전입신고(주택임대차의 경우)나 사업자등록(상가임대차의 경우)을 하면 대항력을 갖는다는 건 잘 아시는데요. 아무리 전입신고를 했더라도 이런 신탁사안에서는 적법한 임차권이 없으므로 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다.

따라서 이런 경우에 해당 부동산을 사거나 공매를 통해 낙찰받은 사람은 소유자로서 임차인에게 나갈 것을 요구할 수 있습니다. 그러나 임차인이 순순히 나가지 않는다면 철저한 사안 검토를 통한 법적 조치가 필요합니다.

3. 승소사례로 보는 공매부동산 명도소송

1. 사실관계

   - 건물이 완공된 후 시행사(C) 명의로 소유권보존등기가 마쳐짐

   - 이후 ‘신탁‘을 원인으로 하여 신탁회사(D)명의의 소유권이전등기가 마쳐짐

   - 피고(임차인)는 신탁회사가 아닌 시행사(C)와 임대차계약을 체결하였고, 계속 해당 건물에서 영업을 하는 방식으로 점유

   - 이후 원고 회사(해당 건물의 시공사)가 공매절차에서 해당 건물을 낙찰받은 후, 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마침

   - 원고는 피고에게 명도소송 제기

2. 권지민 변호사의 적극적인 변론

   권지민 변호사는 해당 건물을 시공한 후 공매절차로 낙찰받은 원고 회사를 대리하여 명도소송의 승소를 이끌어냈습니다.

   해당 명도소송의 핵심 쟁점은 피고의 점유가 적법한 지 여부였습니다.

   권지민 변호사는,

   1) 임차인(피고)의 임대차계약 체결 당시 해당 건물의 소유자는 ‘신탁회사‘였음에도 피고가 ‘신탁회사‘가 아닌 ‘시행사‘와 계약을 체결한 점,

   2) 신탁계약상 해당 건물의 임대권한은 ’신탁회사’에게 있고, 이러한 점은 신탁원부를 통해 공시되고 있는데, 위 임대차계약은 ‘신탁회사‘의 동의를 받은 적이 없다는 점을 들어 피고의 점유가 원고에 대하여 적법한 점유가 아니라는 점을 적극적으로 변론하였습니다.

3. 법원의 판결: 승소

   그 결과, 법원에서는 위 ’시행사‘에게 적법한 임대차계약 체결권한이 있다고 볼 수 없고, 원고(낙찰자)에 대한 관계에서 피고(임차인)의 점유는 적법한 점유가 아니라고 판시하며 원고 승소 판결을 선고하여 주었습니다.

4. 신탁부동산에 임대차관계에서의 대응방법

1) 신탁부동산을 낙찰받거나 샀다면?

부동산을 사거나 낙찰받았는데 임차인이 갑자기 등장하면 당황스러울 수 있습니다. 특히 신탁법리에 대해서 잘 모르시는 분들은 해당 임차인을 떠안아야 하나, 보상해줘야 하나 고민하시는 분들도 있습니다.

그러나 무조건 낙담할 게 아니고 해당 임차인이 적법한 임차인인지, 대항력이 있는지 등을 꼼꼼히 검토하여 법적 조치를 취할 필요가 있습니다. 신속하게 명도소송에 돌입해야 하루라도 빨리 부동산을 인도받을 수 있습니다.

사안에 따라서는 명도소송과 병행하여 협상을 진행할 수도 있는데요.

실제로 위 승소 사안에서는 상대방(임차인)이 패소 이후 계속 그 점포에서 영업을 하고 싶다고 하시어 실제 매도협의까지 진행되었습니다. 매도협의가 보다 빨리 되는 경우에는 재판 결과까지 기다릴 필요가 없는 경우도 있으니, 사안에 맞는 최적의 법적조치를 변호사와 논의해보시기 바랍니다.

2) 임차인이라면?

위와 같이 시행사에 속아 권한 없는 시행사에게 보증금을 주고 임대차계약을 체결하는 일을 방지해야 합니다. 등기부에 ’신탁’이라는 단어가 나오면 꼼꼼한 검토가 필요할 수 있으니 임대차계약을 체결하기 전에 전문변호사와 논의해보시기 바랍니다.