[성공사례/임대차] 임차권등기, 내용증명 없는 사안에서도 성공 

보증금은 아직 못 돌려받았는데, 새 집으로 이사할 날짜는 다가오고 있다면?

이런 상황에서는 ‘임차권등기’를 해야 처음 취득했던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

그런데 임차권등기를 하려면 법원에 임대차계약이 ‘종료’되었다는 사실을 소명해야 하고, 그 과정에서 ‘내용증명’ 발송이 필요하다는 얘기를 들어본 적 있으실 겁니다.

그렇다면, 내용증명을 보내지 못한 경우에는 임차권등기를 하지 못하는 걸까요?

오늘은 이 주제와 관련하여 법률사무소 온직의 성공사례를 소개해드리려고 합니다.

1. 먼저, 임차권등기는 어떤 경우에 할 수 있나요?

주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따르면,

“임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우”

임차인은 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

즉, 핵심은 임대차가 종료되었고, 보증금이 아직 반환되지 않았다는 점을 법원에 소명하는 것입니다.

2. 임대차 종료사실을 어떻게 소명하나요?

이상적인 방법은 임대인이 ‘계약 종료 확인서’와 같은 서류에 날인해주는 것입니다. 이 경우, 임대인, 임차인 모두 임대차가 끝났다는 것에 다툼의 여지가 없다는 게 명확히 드러나기 때문입니다.

그러나, 보통 임차권등기까지 가는 경우는 대부분 임대인과 극심한 분쟁을 겪고 있으므로, 임대인에게 위와 같은 협조를 기대하기 어려운 경우가 많습니다.

현실적으로 가장 확실한 방법은 객관적으로 계약이 종료했다는 점이 잘 드러나는 내용증명을 꼼꼼히 작성하여 임대인에게 보내고, 이를 증거로 제출하는 것입니다.

내용증명은 발신인과 수신인, 송달일 등이 명확하게 남기 때문에 법원에서 “의사표시”가 있었다는 점에 대해 객관적인 소명자료로 인정되기 쉽기 때문입니다.

하지만 간혹 아래와 같은 이유로 내용증명을 보낼 수 없는 상황도 자주 발생합니다.

• 임대인의 주소를 모르는 경우(임대차계약서상 주소가 변동되거나 임대인이 바뀐 경우 등)

• 임대인이 내용증명을 수령 거부하는 경우

• 임대인이 해외에 있는 경우 등

이런 경우는 어떻게 해야할까요? 실제 성공사례를 보시죠!

3. 실제 사례: 해외에 있는 임대인에게 ‘카톡 통지’만 한 사안에서 임차권등기 성공

[사실관계]

• 의뢰인 K씨(임차인)는 기존 임대인 A씨와 임대차 계약(2년) 체결 후, 1년 갱신

• 그 사이 집이 매매되어 새로운 임대인 B씨가 임대인 지위 승계

• 의뢰인 K씨는 계약 만료 4개월 전, 새 임대인 B씨에게 카카오톡으로 갱신거절 및 계약종료 통지

• 당시 임대인 B씨는 해외 체류 중이었으므로 내용증명 송달이 어려운 상태였음

[법률사무소 온직의 대응]

• 임차인의 카카오톡 메시지 내용과 함께

• 해당 카카오톡 계정이 임대인의 계정임을 소명하는 자료 제출하며(카카오톡 프로필상 전화번호가 보이게 캡처, 임대인 B씨의 전화번호가 기재된 타 서류),

• 1) 주택임대차법상 적법한 기간 내에 임차인이 갱신거절 및 계약종료통지를 하였고, 2) 통지를 받은 자가 당시 임대인 지위를 승계한 적법한 임대인이므로, 계약기간 만료시점에 임대차가 끝났다는 점을 명확히 설득하였음

• 결과적으로 법원에서는 내용증명 없이도 임대차 종료가 소명되었음을 인정하는 전제에서 임차권등기명령을 내려주었습니다.

4. 임대차 종료사실 소명을 잘 못한다면? 임차권등기명령신청 기각의 위험성

법적으로는 임대차가 종료하였더라도, 법원에 제대로 소명을 못하는 경우에는 임차권등기명령신청이 기각될 수 있습니다. 기각결정에 대해 ‘항고’할 수는 있으나, 등기명령이 내려질 때까지 시간이 지체되는 사이에 임차인이 이사를 가거나 새로운 집에 입주하기 위해 전입신고를 옮기게 되면 기존에 취득했던 대항력 및 우선변제권을 잃는 위험도 따릅니다. 따라서 신청서 준비 시점부터 꼼꼼한 검토가 필요합니다.

5. 계약 종료 의사, 어떻게 소명하면 좋을까?

6. 주의해야 할 묵시적 갱신 RISK

계약서에 기재된 계약기간이 끝났다고 하더라도, 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 임대차가 여전히 종료되지 않았으므로 당장 임차권등기명령신청을 할 수는 없습니다.

이 경우에는 전세대출 및 보증보험 연장기한, 새로운 집과의 계약 등 복잡한 변수를 고려하여 어느 시점에 계약을 해지하는 것이 임차인에게 가장 유리한지 등 전략적 검토가 필요합니다.

7. 복잡한 상황에서는 전문가 상담이 필요합니다.

• 갱신거절기간을 이미 놓친 경우, 보증보험이나 전세대출 연장이 계약종료통지보다 우선적으로 필요한 경우, 계약기간 만료는 아직 멀었으나, 집이 경매에 넘어갈 위험에 처해 있는 경우 등 실제 사안에서는 임차권등기 필요여부, 경매참가여부, 민∙형사상 조치 등 의사결정을 할 때, 복잡한 변수를 고려해야하는 경우가 많습니다.

• 이렇듯 임대차는 복잡한 문제가 얽혀있는 경우가 많기 때문에 나의 특수 상황에 맞는 최선의 대응전략을 세우는 것이 중요합니다.

• 그리고 대응 적기를 놓치지 않도록 최소한 기간 만료 6개월 이전부터 상세한 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.

임대차기간 만료를 앞두고 복잡한 고민이 있으시다면, 부동산 실무 경험이 풍부한 전문 변호사와의 상담을 통해 해결책을 찾으시기 바랍니다.

법률사무소 온직은 의뢰인의 옆에서, 의뢰인만의 특수상황을 깊이 이해하며 맞춤형 해결책을 드리고자 최선을 다합니다.