요즘 아파트, 상가, 오피스텔 등 분양 광고나 홍보, 권유가 많습니다. 길거리에서 호객행위를 하면서 홍보관 방문을 권유하기도 하고, 전화로 분양 상품을 소개하면서 분양계약을 유도하기도 합니다. 그런 광고나 호객행위에 휩쓸려 혹하는 마음에 분양계약을 하는 경우도 많습니다.
그런데 분양계약 직후 성급하게 계약한 것 같아 시행사에 계약 철회를 요구하면, 시행사는 계약 철회가 불가능하다거나 계약금을 모두 포기해야만 계약해제가 가능하다면서 계약 유지를 권유하는데, 이게 맞는 말일까요?
이에 오늘은 방문판매 등에 관한 법률(약칭: 방문판매법)에서 정하고 있는 방문판매, 전화권유판매의 법적 의미, 청약철회 방법 등에 대해 알아보겠습니다.
우선 아래 사례를 보겠습니다.
A는 휴대전화로 요즘 뜨고 있는 신도시에 건설 예정인 W지식산업센터의 분양홍보관 직원 B로부터 연락을 받았습니다.
분양홍보관 직원인 B는 전화로 A에게 W지식산업센터의 지리적 이점과 투자차익에 대해 설명하면서 분양계약을 권유하였습니다. 또한 B는 A가 자신의 설명에 관심을 보이는 듯 하자 분양홍보관으로 방문하면 분양계약 체결을 돕겠다고 말했습니다.
이에 A는 B의 설명을 듣고 좋은 분양 매물로 생각하고 W지식산업센터의 분양홍보관에 방문하게 되었습니다. A는 매매대금 5억 원에 W지식산업센터 분양계약을 체결하고, B의 말에 따라 계약금 5,000만 원을 지급했습니다.
그런데 A는 일주일 뒤 아무리 생각해도 5억 원을 마련하기 어려울 것 같아 B를 통해 분양계약을 취소하겠다는 뜻을 전달하였으나, B는 계약금 5,000만 원을 몰취하는 조건으로만 분양계약을 해제할 수 있다고 했습니다.
이 경우, A는 정말 계약금 5,000만 원을 포기하는 경우에만 분양계약을 해제할 수 있을까요?
1. 방문판매, 전화권유판매의 법적 의미
방문판매법 제2조 제1호
“방문판매”란 재화 또는 용역(일정한 시설을 이용하거나 용역을 제공받을 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)의 판매(위탁 및 중개를 포함한다. 이하 같다)를 업(業)으로 하는 자(이하 “판매업자”라 한다)가 방문을 하는 방법으로 그의 영업소, 대리점, 그 밖에 총리령으로 정하는 영업 장소(이하 “사업장”이라 한다) 외의 장소에서 소비자에게 권유하여 계약의 청약을 받거나 계약을 체결(사업장 외의 장소에서 권유 등 총리령으로 정하는 방법으로 소비자를 유인하여 사업장에서 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우를 포함한다)하여 재화 또는 용역(이하 “재화등”이라 한다)을 판매하는 것을 말한다.
가장 쉬운 예로는 집으로 방문하는 화장품 방문 판매상, 길거리 신용카드 모집인 등 사업장이 아닌 곳에서 물건을 팔거나 계약을 체결하는 경우를 생각할 수 있습니다.
부동산 분양계약의 경우, 길거리에서 분양홍보관에 방문만 하면 선물을 준다고 유인하거나 다른 사람들에 비해 특별히 할인된 조건으로 분양하겠다고 권유하여 분양홍보관에 방문하게 하는 방법으로 분양계약을 체결시키는 경우가 대표적인 방문판매 사례라고 할 수 있습니다.
방문판매법 제2조 제3호
“전화권유판매”는 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화등을 판매하는 것을 말한다.
누구나 좋은 부동산 분양 매물이 나왔다면서 분양받기를 권유하는 전화를 받거나 분양 매물을 소개하면서 관심 있으면 남겨진 전화번호로 전화하라는 등의 문자메시지를 받아보신 적이 한 번쯤은 있으실텐데, 위와 같은 전화나 문자메시지를 받고 계약을 체결하는 경우 모두 전화권유판매에 해당합니다.
2. 방문판매, 전화권유판매의 청약철회 방법, 효과
방문판매법 제8조 (청약철회등)
① 방문판매 또는 전화권유판매(이하 “방문판매등”이라 한다)의 방법으로 재화등의 구매에 관한 계약을 체결한 소비자는 다음 각 호의 기간(거래 당사자 사이에 다음 각 호의 기간보다 긴 기간으로 약정한 경우에는 그 기간) 이내에 그 계약에 관한 청약철회등을 할 수 있다.
1. 제7조제2항에 따른 계약서를 받은 날부터 14일. 다만, 그 계약서를 받은 날보다 재화등이 늦게 공급된 경우에는 재화등을 공급받거나 공급이 시작된 날부터 14일
2. 다음 각 목의 어느 하나의 경우에는 방문판매자등의 주소를 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일
가. 제7조제2항에 따른 계약서를 받지 아니한 경우
나. 방문판매자등의 주소 등이 적혀 있지 아니한 계약서를 받은 경우
다. 방문판매자등의 주소 변경 등의 사유로 제1호에 따른 기간 이내에 청약철회등을 할 수 없는 경우
3. 제7조제2항에 따른 계약서에 청약철회등에 관한 사항이 적혀 있지 아니한 경우에는 청약철회등을 할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일
4. 방문판매업자등이 청약철회등을 방해한 경우에는 그 방해 행위가 종료한 날부터 14일
④ 제1항 또는 제3항에 따른 청약철회등을 서면으로 하는 경우에는 청약철회등의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.
즉, 방문판매, 전화권유판매로 부동산 분양계약을 체결한 경우라면, 계약서를 받은 날로부터 14일 이내에는 이유 불문하고 청약을 철회할 수 있습니다.
또한 확실한 증거를 남기기 위해 내용증명을 발송하는 방법으로 청약철회를 요구하는 경우가 많으실 것인데, 그러한 경우에는 우편물의 도달일을 기준으로 14일을 계산하지 않고 우편물을 발송하는 날을 기준으로 14일 이내에 발송하기만 하면 적법한 청약철회가 이루어진 것으로 봅니다(통상 대부분의 계약해제 의사표시가 도달일을 기준으로 효력이 발생하는 것을 고려하면 소비자에게 유리한 법 조항이라고 할 수 있습니다.).
방문판매법 제9조 (청약철회등의 효과)
② 방문판매자등(소비자로부터 재화등의 대금을 지급받은 자 및 소비자와 방문판매등에 관한 계약을 체결한 자를 포함한다. 이하 제2항부터 제8항까지의 규정에서 같다)은 재화등을 반환받은 날부터 3영업일 이내에 이미 지급받은 재화등의 대금을 환급하여야 한다. 이 경우 방문판매자등이 소비자에게 재화등의 대금의 환급을 지연하면 그 지연기간에 따라 연 100분의 40 이내의 범위에서 「은행법」에 따른 은행이 적용하는 연체금리 등 경제 사정을 고려하여 대통령령으로 정하는 이율을 곱하여 산정한 지연이자(이하 “지연배상금”이라 한다)를 지급하여야 한다.
방문판매자는 소비자로부터 청약철회를 요구받고, 지급했던 재화나 용역을 반환받은 날부터 3영업일 이내 지급받은 대금을 환급하여야 합니다. 부동산 분양계약은 대부분 아직 건물이 지어지지 않은 상태에서 이루어지므로, 소비자가 공급받은 물건이 없어서 방문판매자는 청약철회를 요구받은 날로부터 3영업일 이내에 지급받은 대금을 환급하여야 할 것입니다. 만약 방문판매자가 환급을 지체하면 소비자는 환급이 지연된 대금에 대하여 연 15%의 지연배상금까지 청구할 수 있습니다.
3. 부동산 분양계약에 있어 방문판매, 전화권유판매로 인정된 사례
우리나라 법원은 방문판매, 전화권유판매로 분양계약이 이루어졌는지 판단함에 있어, 단순히 호객행위가 있었느냐 또는 전화를 받고 계약을 한 것이냐만을 기준으로 하지 않고, 구체적으로 사업장 이외의 장소 또는 전화로 분양 물건에 대한 설명, 권유나 계약 체결에 대한 유도(청약의 유인)가 있었는지를 기준으로 판단하고 있습니다.
가. 방문판매, 전화권유판매에 해당한다고 본 경우
1) 서울남부지방법원 2023. 12. 22. 선고 2023가단249283 판결
원고는 2023. 4. 1.경 서울 발산역사거리 부근에서 피고의 분양홍보 업무를 하고 있던 피고 직원 E로부터 이 사건 부동산에 대한 홍보를 위해 원고의 전화번호를 알려 줄 것을 요청받았고, 이에 응하여 원고의 전화번호를 알려주었다.
그 후 원고는 처음 걸려온 E의 전화는 받지 않았으나, 2023. 4. 13. 피고의 다른 직원으로부터 걸려온 전화를 비롯하여 여러 차례 피고 직원들과 통화를 하게 되었다. 원고는 피고 직원들로부터 이 사건 부동산의 분양안내를 받았고, 피고의 분양사무소를 방문하기로 하였다.
원고는 2023. 4. 17. 피고의 분양사무소에 방문하여 E 등 피고 직원들의 설명을 들었다. 원고는 같은 날 21:51경 300만 원의 청약금을 지급하고, 다음날인 2023. 4. 18. 피고와 사이에 이 사건 부동산 3층 F호를 분양대금 411,520,000원(계약금 41,152,000원)에 분양받기로 하는 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하였다. 원고는 계약금 41,152,000원 중 청약금 300만 원을 제외한 나머지 계약금 38,152,000원을 2023. 4. 17. 22:39경 피고에게 추가로 입금하였다. … (중략) …
방문판매법 제2조 제3호의 전화권유판매에는 '전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우'도 포함된다(대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도4697 판결 등 참조).
위 법리와 앞서 본 기초사실을 종합하면, 원고는 피고 직원으로부터 여러 차례 전화를 통해 청약의 권유를 받고 피고의 분양사무실을 방문하여 이 사건 분양계약서를 작성함으로써 이 사건 분양계약의 체결에 이르게 되었으므로, 이 사건에는 방문판매법이 적용된다고 보아야 할 것이다.
2) 수원지방법원 2024. 6. 5. 선고 2023나61110 판결
피고 C의 분양담당자는 2022. 4. 30.경 원고에게 전화를 걸어 실거주나 전매 등이 가능하다며 이 사건 부동산의 모델하우스 방문 및 분양계약 체결을 권유하였다.
원고는 2022. 5. 8. 이 사건 부동산의 모델하우스를 방문하여 분양상담을 받고, '1,000,000원만 입금하면 바다가 보이는 고층을 잡을 수 있다'는 분양담당자의 말에 따라 피고 B 주식회사 명의 계좌로 1,000,000원을 송금하였다. 이후 '이 사건 부동산의 더 높은 층(로얄층)을 잡으려면 추가로 입금하여야 한다'는 분양담당자의 설명을 듣고 위 계좌로 2022. 5. 10. 9,000,000원, 2022. 5. 14. 20,000,000원을 각 송금하였다.
원고는 2022. 5. 21. 청약철회 및 환불요청을 하기 위하여 모델하우스를 방문하였으나, 분양담당자의 환불 만류와 계속된 계약 권유에 따라 결국 같은 날 피고 B과 사이에 이 사건 부동산 F호를 공급금액 735,000,000원에 분양받기로 하는 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하였고, 이미 지급한 위 합계 30,000,000원을 이 사건 분양계약의 1차 계약금으로 갈음하였다. … (중략) …
위 인정사실에 의하면, 원고는 피고 C 분양담당자로부터 전화로 청약의 권유를 받고 위 피고의 모델하우스를 방문하여 동·호수 지정 등 사전 교섭을 거쳐 이 사건 분양계약의 체결에 이른 것이므로, 이는 방문판매법에서 정한 전화권유판매에 해당한다고 봄이 타당하다.
3) 의정부지방법원 고양지원 2024. 5. 23. 선고 2023가단77210 판결
F가 2023. 5. 11. 원고 A에게 카카오톡 메시지를 보내 보여줄 게 있다고 하면서 이 사건 오피스텔의 광고지를 보여주고 2023. 5. 17. 원고 A의 주거지에서 만나기로 약속한 사실, 그 후F가 2023. 5. 17. 차를 운전하여 원고 A의 주거지로 가서 원고 A를 태우고 분양사무실을 방문한 사실, 원고 A는 위와 같이 분양사무실을 방문하여 가계약을 체결하였고 그 다음날 F가 원고 A를 주거지에서 만나 함께 분양사무실로 가 분양계약을 체결한 사실은 다툼이 없거나 갑3호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정된다.
위 인정사실에 의하면, 피고는 F를 통하여 사업장 외의 장소에서 권유 등의 방법으로 원고 A를 유인하여 함께 사업장인 분양사무실로 이동하여 분양계약을 체결하였다고 할 것이므로 위 분양계약은 방문판매의 방법으로 체결되었음이 인정된다.
나. 방문판매, 전화권유판매에 해당하지 않는다고 본 경우
1) 인천지방법원 2023. 7. 19. 선고 2023가단231362 판결
원고가 피고 D의 직원이 유튜브 채널에 게시한 이 사건 지식산업센터의 홍보동영상을 보고 먼저 연락한 점, 전화권유판매에 해당하기 위해서는 전화통화 당시 적어도 소비자에게 '청약을 유인'해야 하나, 원고의 전화를 받은 피고 D의 직원이 원고에게 이 사건 홍보관 방문을 권유한 것만으로는 재화 등의 매수를 권유하거나 회신을 유도하여 거래의 교섭이 개시되는 등 청약을 유인하였다고 보기 어려운 점, 유튜브 채널에 전화번호를 게시하며 전화를 하도록 홍보한 것 또한 청약의 유인이라고 보기 어려운 점, 원고는 이 사건 지식산업센터에 관한 주요 정보를 이 사건 홍보관에 방문하였을 때 피고 D의 직원으로부터 설명을 듣고 취득한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 제출된 증거만으로는 이 사건 분양계약 체결이 '전화권유판매'라고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
2) 서울중앙지방법원 2024. 9. 5. 선고 2023가단5337707 판결
앞서 본 증거들 및 사실관계 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 분양계약 체결이 ‘방문판매’ 또는 ‘전화권유판매’에 의한 것이라고 보기 부족하고, 달리 즐거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
① 원고가 신문광고를 보고 먼저 피고의 분양홍보관(사업장)으로 전화를 건 사실은 원고도 이를 인정하고 있는바, 원고가 이 사건 오피스텔 수분양에 먼저 관심을 표명하였다.
② 원고가 2023. 6. 20. 피고의 분양홍보관으로 오기 전까지 피고 D이 원고에게 전화로 이 사건오피스텔에 대한 지속적인 청약의 유인을 하였음을 인정할 증거는 없다.
③ 피고 D이 2023. 6. 20.과 2023. 6. 23. J매장 또는 N역에 나가서 원고를 데리고 분양홍보관(사업장)으로 간 것은 사실이나, 이는 원고가 분양홍보관을 찾지 못하여 도와준 것에 불과할 뿐 사업장이 아닌 위 J매장 또는 N역에서 피고 D이 이 사건 오피스텔에 대한 정보제공(청약의 유인)을 하거나 원고가 청약을 하였음을 인정할 증거도 없다. 오히려 2023. 6. 20. 원고가 피고 D으로부터 정보를 제공받고 분양 상담을 한 다음 계약금 일부(200만 원)를 이체하고, 다음날(2023. 6. 21.) 피고 D의 요청대로 나머지 계약금을 이체한 것으로 보아 원고가 2023. 6. 20. 분양홍보관에서 청약을 하고 피고가 승낙하여 이 사건 분양계약이 사실상 체결되었다고 보는 것이 자연스럽다.
④ 이 사건 분양계약서의 작성은 분양홍보관에서 이루어졌고 이는 원고도 다투지 아니한다.
3) 광주지방법원 2023. 5. 26. 선고 2022가단549642 판결
원고는 이 사건 아파트에 관한 사전청약 접수 광고 등을 보고 위 아파트 분양업무 담당자에게 전화를 하여 피고 B의 사업장으로 볼 수 있는 이 사건 홍보관에 방문하기로 예약하고 위 홍보관에서 직접 상담을 받은 다음, 피고 B과 사이에 이 사건 분양계약을 체결하였다. 이처럼 원고가 위 아파트에 관한 상담 이후 청약을 하고 위 분양계약을 체결하게 된 경위와 그 내용 등에 비추어 보면, 위 분양계약이 방문판매법 제2조 제1호에서 정한 바와 같이 사업장 외의 장소에서 '방문을 하는 방법으로' 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하여 재화의 판매가 이루어진 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
4. 사례 적용 : A는 분양계약 청약을 철회하고, 계약금 5,000만 원을 돌려받을 수 있습니다.
A는 분양홍보관 직원 B로부터 전화를 받고 분양홍보관을 방문했기 때문에 ‘전화권유판매’에 해당하는지 따져볼 필요가 있습니다.
A는 단순한 홍보 전화를 받은 것이 아니라, W지식산업센터의 지리적 이점과 투자차익에 대해 구체적인 설명을 받았고, 분양계약의 체결을 권유받기도 하였으므로, ‘청약의 유인’이 있었다고 할 수 있습니다.
A는 이러한 ‘청약의 유인’으로 분양홍보관에 방문하여 분양계약을 체결한 것이므로, 법원의 태도에 따르면 ‘전화권유판매’에 해당하게 됩니다.
또한 A는 계약서를 받고 14일 이내인 일주일이 되는 날 청약철회를 하였으므로, 분양계약이 철회되어 계약금 5,000만 원 역시 반환받을 수 있습니다.
여기까지 방문판매, 전화권유판매의 법적 의미와 청약철회 방법, 효과, 실제 인정 사례 등에 대해 알아보았습니다.
방문판매, 전화권유판매로 부동산 분양계약을 체결하신 것으로 판단되신다면, 방문판매법에 따라 14일 이내에 청약철회할 수 있다는 점을 유념하시고, 기간 내 청약철회를 고려해보시기 바랍니다.
다만 구체적인 사안에 따라 법적 대처 방안은 달라질 수 있으므로 법률행위 전 반드시 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
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