[원본은 이요한 변호사 블로그를 참고하시기 바랍니다.]
사건 경위
1. A회사(전 임차인)와 원고(전차인)의 전대차 계약 체결
A회사(전 임차인)는 서울 소재 상가('이 사건 부동산')를 소유자 B회사로부터 임차하여 운영하고 있었는데, 2018. 3. 1. 이 사건 부동산 중 지하1층('전대차 목적물')을 원고(전차인)에게 보증금 없이 월세 300만원에 전대차 하였습니다.
그러던 중 2018. 7. 9. 원고와 A회사는 전대차 목적물을 보증금 3,000만원, 차임 월 200만원, 전대차 기간 2018. 8. 1. ~ 2020. 8. 1. 로 하는 전대차계약을 체결하였습니다. 원고는 보증금 중 300만원은 계약 시 지급하였고, 잔금 2,700만원은 2018. 8. 20. 까지 지급하기로 하였습니다.
2. 의뢰인(피고)과 B회사(소유자)의 임대차 계약 체결
의뢰인(피고)은 2018. 7. 9. 소유자 B회사와 이 사건 부동산의 임대차 계약을 체결하였고, 2018. 7. 23. 전 임차인인 A회사가 이 사건 부동산에서 운영하던 음식점의 영업권을 양수하기로 하는 영업권 매매계약을 체결하였습니다.
3. 원고의 보증금 및 차임 미지급
이후 피고는 원고에게 전대차계약에 따른 보증금 잔금 2,700만원의 지급을 독촉하였으나, 원고는 약정 잔금지급일인 2018. 8. 20. 까지 이를 지급하지 못하였습니다. 피고는 2018. 10. 16. 전대차 목적물의 번호키를 변경하여 원고의 출입을 막은 후 2018. 11. 2. 부터 C에게 전대하였고, 원고는 2019. 8. 2. 전대차 목적물에서 본인 소유의 집기를 수거하였습니다.
4. 원고의 소송제기
원고는 ①A회사와 원고 사이의 전대차 계약을 피고가 승계하였으므로 원고가 지급한 보증금 300만원의 반환청구, ② 원고가 제3자로부터 인수한 전대차 목적물의 인테리어 2,500만원을 피고가 사용하고 있으므로 2,500만원의 반환청구를 하였습니다.
이 사건 계약관계도
이요한 변호사의 조력 - 사실관계 주장
1. 보증금 반환청구 - 연체차임의 공제주장
A회사와 원고 사이에 2018. 7. 9. 전대차 계약이 체결되었고, 피고(의뢰인)은 A회사로부터 2018. 7. 23. 이 사건 부동산 전체의 영업권을 매수하였는데 이후 원고에게 잔여보증금 지급 2,700만원의 지급을 독촉하였습니다.
사실관계 상 A회사와 원고 사이의 전대차 계약이 피고에게 승계되었다고 볼 여지가 충분하였기 때문에, 원고가 2018. 8. 부터 연체한 500만원의 차임과 피고가 지하1층에 대하여 대신 납부한 전기료 190만원이 보증금에서 공제되어야 한다는 주장을 하였습니다.
2. 인테리어 비용 청구
원고는 소외인이 전대차 목적물에 투자하여 설치한 인테리어를 2,500만원에 본인이 양수하였는데, 피고가 위 인테리어를 그대로 사용하고 있으므로 부당이득한 인테리어 2,500만원을 지급해야 한다고 주장하였습니다.
흔히 부동산에 설치되는 인테리어는 그 종류에 따라 '유익비' 또는 '필요비'에 해당할 수 있습니다. 필요비는 부동산을 정상적으로 사용하기 위해 드는 보존비용으로 부동산 사용에 필수적인 보일러·수도 등의 수리 비용이 이에 해당합니다. 유익비는 임차인이 부동산의 가치를 높이기 위해 투입한 것으로 발코니나 시설물의 설치, 담장 축조비용 등이 있습니다.
원고가 주장하는 인테리어는 필요비 보다는 유익비에 가까웠습니다. 임차인이 임대인에게 유익비를 청구하기 위해서는 유익비가 건물의 '객관적' 가치증가를 위해 투입되어야 하고, 임차인의 특수한 목적이나 임차인 본인의 영업용으로 지출한 비용은 유익비로 인정되지 않습니다. (대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 91다15607 판결)
이에 소외인이 전대차 목적물에 인테리어를 설치한 사실도 없으며, 더욱이 위 인테리어가 전대차 목적물의 객관적 가치 증대와는 무관한 것이라고 주장하였습니다.
전부 승소판결 선고
재판부는 제 주장을 받아들여 원고 청구를 전부 기각하였습니다.
재판부는 첨예하게 다투어진 전대차 계약의 승계여부에 대해서는 판단을 내리지 아니하면서도, 저의 연체차임 공제 주장을 받아들여 원고의 보증금 청구를 기각하였습니다.
원고의 인테리어 비용 청구에 대하여도, 재판부는 인테리어로 인해 전대차 목적물의 객관적 가치가 증가하지 않았다고 보면서 원고 청구를 기각하였습니다.
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