계약금/가계약금 사례(4): 가계약금 지급 후 계약 무산된 경우 

Ⅰ. 서론

우리 민법은 제565조 제1항에서, 당사자들 사이 일부 금원을 계약금 명목으로 상대방에게 지급한 경우 다른 약정이 없는 한 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액(2배)를 상환하고 각 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

실무상 부동산 매매계약 체결 전 ‘가계약금’이라는 명목으로 매수인이 매도인에게 돈을 먼저 입금하는 일이 빈번한 반면 민법이 ‘가계약금’을 직접 규정하고 있지 아니하여 분쟁이 자주 발생하는바 가계약금의 귀속에 관한 실제 법원 판단 사례를 소개합니다.

Ⅱ. 관련 사례(서울북부지방법원 2020나***** 판결)

1. 원고(매수인)는 A 공인중개사를 통하여 B 아파트를 소개받아 매수를 문의하고, 공인중개사에게 매수 의사를 밝히고 피고(매도인) 계좌번호로 가계약금 1,000만 원을 송금하였습니다.

원고와 피고는 위 가계약금 지급 당시 일주일 후 공인중개사무소에서 만나 계약금 5,000만 원을 추가 지급하고, 중도금/잔금에 관한 사항, 인도 및 등기 이전 등 제반 사항을 구체적으로 정하는 매매계약서를 작성하기로 하였으나 피고와 A 공인중개사 사이의 문제로 약속한 날 대면하지 못한 채 계약 체결이 무산되었습니다.

피고는 몇 주 후 원고에게 가계약금 1,000만 원을 반환하였으나, 원고는 피고의 일방적 해제에 따른 배액 배상을 주장하며 피고를 상대로 추가 1,000만 원을 청구하였습니다.

2. 법원의 판단 : 가계약금을 위약금으로 하는 약정이 성립하였다고 인정하기에 부족하므로, 받은 가계약금만 돌려주면 됨.

이 사건 가계약금은 매수인인 원고가 매도인인 피고에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서 매매계약 본계약이 체결되는 경우 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되, 본계약이 성립하지 않을 경우 반환할 것이 전제된 것으로 봄이 상당하다.

그러나, 위와 같이 계약금과는 성격이 다른 이 사건 가계약금에 대하여 해약금에 관한 민법 제565조가 당연히 적용된다고 할 수 없고 달리 이 사건 가계약금이 계약금과 같이 해약금의 성질을 가진다고 볼 근거가 없으며, 가계약금이 지급된 사실만으로 매도인이 매매계약 체결의무를 위반한 경우 가계약금 상당액을 위약금으로 하기로 하는 약정이 성립하였다고 볼 수 없고 달리 위약금 약정이 있었다고 볼 만한 증거가 없다.

Ⅲ. 결론

법원은 가계약금이 무조건 해약금 내지 위약금이 될 수 없다고 판단한 것이 아니라, 가계약금이 지급될 당시 계약이 어느정도로 구체화되었는지 여부, 가계약금의 성질에 관한 직접적인 약정의 성립 여부 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단하고, 해약금 내지 위약금 약정을 하였다고 인정하기 부족하다면 매도인으로서는 받은 가계약금만 돌려주면 족하다고 판단하였습니다.

위와 같이 ‘가계약금’은 법에 명시적 규정이 없기에 법원이 설정한 판단 기준에 따라 개별 사건마다 다르게 판단되므로, 반환 청구 또는 그 방어를 위하여 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.

*연세대학교 법학과 졸업

*대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사

*법무법인 청향 파트너변호사