소유자의 환지 하자에 대한 도시개발조합에 손해배상 청구 

1.사건의 개요

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환지 방식으로 도시개발을 할 경우, 도시개발조합이 해당 토지에 대해 대지조성공사를 한 후, 애초의 면적보다는 더 적은 면적의 환지를 돌려줍니다. 그 면적이 줄어드는 비율을 감보율이라 하는데, 감보율이 60%라면, 소유자는 애초의 토지의 40%에 해당하는 면적만 돌려 받게 되는 것입니다.

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그런데 이렇게 큰 면적의 감소를 감수하면서 환지를 했는데, 해당 환지가 건물을 건축하기에 부적절한 경우가 있습니다. 예컨대 장애물이 아직 있다든가, 폐기물이 있다든가 하는 경우입니다.

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이때 소유자가 시행자(도시개발조합)을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제됩니다.

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2. 법률의 규정

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도시개발법 제38조 제1항은 “시행자는 제35조제1항에 따라 환지 예정지를 지정하거나 제37조제1항에 따라 종전의 토지에 관한 사용 또는 수익을 정지시키는 경우나 대통령령으로 정하는 시설의 변경ㆍ폐지에 관한 공사를 시행하는 경우 필요하면 도시개발구역에 있는 건축물과 그 밖의 공작물이나 물건(이하 "건축물등"이라 한다) 및 죽목(죽목), 토석, 울타리 등의 장애물(이하 "장애물등"이라 한다)을 이전하거나 제거할 수 있다”라고 규정합니다.

위 조항은 ‘건축물등’과 ‘장애물등’을 이전하거나 제거하는 행위를 ‘필요하면~할 수 있다’라고 규정하여 마치 이를 시행자의 권리처럼 규정하고 있으나, 대법원의 태도는 이와 다릅니다.

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3. 대법원 판결

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대법원은 “그러나 법 제40조 제1항에서는, 시행자가 법 제56조 제1항의 규정에 의하여 환지예정지를 지정하는 경우, 법 제58조 제1항의 규정에 의하여 종전의 토지에 관한 사용 또는 수익을 정지시키는 경우나 공공시설의 변경 또는 폐지에 관한 공사를 시행하는 경우에 필요한 때에는 시행지구 안에 있는 건축물 등 및 장애물 등을 이전하거나 제거할 수 있다고 규정하고 있는바, 이는 사업목적의 달성을 위하여 시행자에게 필요한 경우 건축물 등을 이전하거나 제거할 수 있는 권능을 부여한 것으로 해석할 수 있으나, 한편, 법 제61조에서는 토지구획정리사업의 시행자는 특별한 사정이 없는 한 환지계획구역 전부에 대하여 공사를 완료한 때에 지체 없이 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 공고하고, 공사관계서류를 14일간 일반에게 공람시킨 후, 공람기간 내에 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 때에는 구획정리사업시행의 인가권자에게 공사완료보고서를 제출하고, 공사완료 보고 후 지체 없이 환지처분을 하여야 한다고 규정하고 있으므로 토지구획정리사업의 시행자는 사업 목적의 달성을 위하여 필요한 경우에는 법 제40조 제1항의 권능 등을 행사하여 건축물 등을 이전하거나 제거하여 공사를 완료한 후 환지처분을 함으로써 사업구역 내의 토지 소유자가 환지처분받은 토지의 사용수익을 방해받지 않도록 할 의무를 가지고, 만약 시행자가 그 의무를 태만한 과실로 토지 소유자에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 해석하는 것이 상당하다.

따라서 이 사건 사업의 시행자인 피고에게는 사업 목적을 달성하기 위하여 이 사건 지장물을 철거하여야 할 필요성이 있다면 법 제40조 제1항의 권능 등을 적절하게 행사하여 이를 철거한 후 대지조성공사를 완료함으로써 환지처분을 통하여 이 사건 토지를 환지로 지정받은 원고가 위 토지를 사용하지 못하게 되는 손해를 입지 않도록 하여야 할 의무가 있고, 만약 이를 게을리하여 환지처분에 이르기까지 위 토지의 대지조성공사를 완료하지 않아 원고로 하여금 환지로 지정받은 토지를 사용할 수 없게 하였다면 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임"이 있다고 봅니다.

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즉 대법원은 사업의 시행자에게는 토지 소유자의 토지 사용에 방해가 되는 ‘건축물등’과 ‘장애물등’을 적절히 제거할 의무가 있고, 만약 이러한 의무를 이행하지 아니하여 토지 소유자에게 손해가 발생했다면, 그러한 손해를 배상할 의무가 있다고 보았습니다.

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4. 시행자(도시개발조합)의 배상책임

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따라서 소유자는 시행자(도시개발조합)에게 위와 같은 도시개발법에 따른 의무 불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러한 손해배상은 위 대지조성공사를 마치는 비용, 즉 건축물, 장애물, 폐기물 등을 처리하는 비용 상당액이 될 것입니다.

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