전세계약 만료 후 전세 보증금을 못 돌려받을 것 같다면? 

갭투자가 전세사기가 만들어낸 보증금 미반환 사상최대!

국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금이 올해 사상 최대치를 경신했습니다. 이는 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인, 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 그만큼 늘고 있다는 뜻입니다. 실제로 매매 시장이 하락세로 돌아서면 전세를 끼고 갭투자를 한 집주인을 중심으로 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 사고뿐 아니라 전세사기로 인해 전국에 보증금을 돌려받지 못하고 있는 세입자는 지금 이 순간도 늘어나고 있습니다. 문제는 전세 보증금 반환보증보험에 가입된 세입자는 집주인이 전세금을 돌려주지 않아도 보증보험이라는 안정장치가 없지만 실제로 전세자금 대출을 하는 세입자들은 이런 상품이 존재하는지 모르는 경우가 많고 보증에 가입하지 않아 난처하게 되는 경우가 생길 수 있습니다.

보증금을 못 돌려받을 위기에 처했을 때의 대처방법과 절차는?

인터넷의 발달로 인하여 많은 세입자분들이 이제는 당연하게 전입신고 및 확정일자를 받습니다. 하지만 이는 대항력과 우선 변제권의 문제이고 전세금을 받기 위하여는 구체적인 조치가 필요합니다.

① 적법한 해지통지

전세계약을 종료할 예정인 세입자는 늦어도 전세계약 종료 1개월 전에는 내용증명 등을 통하여 계약 갱신을 하지 않는다는 의사를 명확하게 표시하여야 합니다.

② 임차권 등기명령의 신청

임차권 등기명령제도는 임대차계약이 종료하였으나 새로운 임차인을 구하지 못하거나 임대인의 사정으로 임대보증금을 받지 못한 상태에서 나가게 되는 경우 주택임대차법상의 우선변제권과 대항력을 유지시키기 위하여 만들어진 제도입니다. 임차권등기명령 신청은 임대차 계약기간이 만료된 이후에 신청 가능하며 전세권과는 달리 임대인의 동의나 승낙없이 임차인 단독으로 신청 가능합니다. 인터넷으로도 신청 가능하며 법원을 직접 방문하여 신청할 수도 있습니다. 보통 임차권등기명령 신청 접수가 되면 인용결정까지 2일, 결정 후 법원에서 임대인에게 결정 사실을 우편송달하기까지 7일 정도의 기간이 소요되고 등기 완료까지 통상 2주 정도를 진행 기간이라고 보시면 됩니다.

③ 전세금 반환소송

전세보증금 반환청구 소송을 진행하기 위해서는 적법하게 임대차계약이 체결된 사실, 전세보증금이 지급된 사실, 임대차가 종료한 사실을 증명해야 합니다. 통상적으로 전세보증금 반환청구 소송은 6개월 정도 걸리는 시간싸움이고 최대한 빨리 법적 조치를 취해야 불이익이 없습니다.

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④ 판결 후 강제 집행

판결 후 판결문을 얻으면 이를 집행권원으로 하여 집주인에 재산에 대하여 강제집행을 통하여 전세보증금을 찾아야 합니다.

집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않아 발생한 손해는 어떻게 될까요?

집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않으면 세입자에게 많은 손해가 발생하게 됩니다. 우선 기존 전세금을 갚지 못해 기존 대출에 대한 연체이자가 발생합니다. 또한 전세금을 대위 변제하기 위하여 추가 대출이나 보증상품을 이용하며 발생한 보증료나 이자가 있을 수도 있습니다.

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문제는 이러한 손해들은 ‘특별손해’에 해당합니다 민법상에서의 손해는 채무불이행이 없었으면 있어야 할 상태와 이미 발생한 현재의 이익 상태의 차이를 말하고 손해배상이란 이로 인한 손해를 전보하는 것으로서 통상 손해는 당연히 발생하는 손해로서 집주인의 예견 가능성을 묻지 않고 청구할 수 있으나 특별손해의 경우 집주인이 알았거나 알 수 있었음을 세입자가 입증해야 청구할 수 있습니다. 따라서 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 손해가 발생한다면 이는 특별손해에 해당할 수 있고 미리 집주인에게 고지하는 등 그 손해를 알리는 것이 추후 분쟁에서 유리할 수 있습니다.

전세 보증금 반환으로 고민 중이시라면,,

전세제도는 다른 나라에 존재하지 않는 특수한 제도로서, 우리나라의 경우 전세물건은 나오자마자 사라질 정도로 인기가 좋습니다. 최근 갭투자 열풍으로 매매자금이 확보되지 않은 상황에서 집주인이 매매를 통해 구입한 물건은 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 많이 존재합니다. 따라서 전세금 반환보증 등의 안전장치를 마련하는 것도 좋으나 대부분의 신혼부부, 청년 전세자들은 이에 대해 잘 모르고 있습니다. 특히 사회 초년생이나 신혼부부들은 경험이 부족하여 전세금을 받지 못할 경우 많은 고민이 생길 수밖에 없습니다.