임대인의 수선의무 위반과 계약해지 

임대차 목적물 하자 시, 임차인이 가장 먼저 할 일은?

임차인은 하자가 있는 즉시 임대인에게 통지하여야 합니다.(이를 임차인의 ‘통지의무’ 라고합니다.) 민법 제634조는 “임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있는바, 위 규정은 임차인의 목적물에 대한 사용·수익이 방해받고 있는 상황이 발생한 경우 이에 대하여 임대인으로 하여금 적절한 조치를 강구하게 하기 위하여 마련된 규정으로서, 위 규정에서 말하는 ‘수리’는 임대인의 수선의무에서 말하는 ‘수선’과 같은 의미로 봄이 타당합니다.

​따라서 하자가 있는 경우에도 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, ​이러한 경우 임대인은, ​임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기 발생 손해에 대하여만 책임을 부담하게 됩니다. 그렇기에 임차인으로서는 임대차 기간중에 목적물에 하자가 발생하였다면 즉시 임대인에게 상황을 통지하여야 합니다.

임대인의 수선의무란 무엇일까요?

우리 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고 규정하여, ​임대인의 목적물 인도의무와 임대인이 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘수선의무’라 한다) 두 가지를 규정하고 있습니다. 즉 임대인은 목적물을 사용 수익 하기에 적합한 상태로 인도할 의무를 부담하게 됩니다.

임대인의 수선의무에 관하여 대법원은 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 ​임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 등 참조), 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조).라고 판시하여 수선의무를 정하고 있습니다.

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임대인의 목적물 인도의무와 수선의무에 관한 위와 같은 판례 해석에 기초할 때, 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다고 봄이 타당합니다.

한편 임대인의 위와 같은 수선의무는 수선이 가능한 경우에만 인정되고, 수선이 불가능한 경우에는 더 이상 수선의무의 문제가 아니라 목적물의 전부 또는 일부의 멸실에 따른 이행불능의 문제로 별개의 문제로 봐야합니다. 즉 ‘수리’ 가능한 부분이 임대인이 고쳐주어야할 의무가 생기는 것입니다.

임대인이 하자를 보수해주지 않는다면?

임대차 분쟁 중 많은 부분을 차지하는 것이 하자를 임대인에게 통보했음에도 임대인이 적절한 조치를 취해주지 않는 경우가 많다는 것입니다. 그렇다면 임대인이 임대차 목적물의 하자가 있음에도 아무런 조치를 취해주지 않는다면 임차인은 어떤 방법을 취해야할까요?

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가. 채무불이행으로 인한 계약 해지 및 손해배상

임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있습니다. (대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조)

그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결 참조), 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하게 됩니다.

나. 임대인의 하자담보책임

임대차는 유상계약으로서 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용되므로(민법 제567조), 임대차계약의 성립 당시 이미 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못한 경우(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 참조), 임대인은 수선의무를 부담하는지 여부와는 별개로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담보책임을 지고, 그에 따라 임차인은 임대인을 상대로 목적물의 하자로 입은 손해배상을 청구할 수 있고, 나아가 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있습니다. (임차인이 목적물을 인도받은 직후라면 해제와 해지 모두 가능하나, 임차인이 목적물을 인도받아 목적물을 계속하여 사용·수익한 경우라면 해지만 가능하게 됩니다. 대법원 1994. 11. 22. 선고 93다61321 판결 참조)

무작정 해지만이 답은 아닙니다.

임대인이 수선의무를 다하지 않는 경우 계약의 해지는 되겠지만 추후 많은 문제가 발생하게 됩니다. 임차인은 수천만 원의 인테리어를 했음에도 해지 시 원상회복의무가 있기 때문에 이를 한 푼도 건지지 못하고 나가야 합니다.

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또한 이사비, 부동산 중개수수료 등 보이지 않는 손해도 많아 단순히 해지하고 계약관계를 종료하는 것만이 임차인을 위한 것이 아닐 수도 있습니다.

임대차 분쟁은 경험 많은 변호사와 함께 하셔야 합니다.

임대차 분쟁은 대한민국에서 심심치 않게 발생하는 부분입니다. 그리고 임대인과 임차인과 갈등이 생기는 경우 결국 소송까지 가게 되는 경우가 많습니다.

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임대인과 임차인 각각의 이해관계가 다르기 때문에 서로 자신에게 유리하게 법 규정을 적용하고 싶어합니다. 따라서 임대차분쟁이 생긴 경우 전문가의 도움을 통해 분쟁을 준비하고 대비할 수 있어야 감정적인 피해나 경제적 손실을 줄일 수 있습니다.