임의경매 vs. 강제경매! 차이 모르면 돈 못 받습니다 

갑남이는 전세 계약을 하면서 전세권을 설정하면 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있다는 얘기를 들었어요.

그래서 전세권 등기를 원한다고 집주인에게 말했죠. 그런데 집주인은 흔쾌히 허락했습니다.

보통 집주인들은 전세권 설정을 꺼리는 경우가 많은데, 고민도 없이 바로 해주겠다고 하니 이상했어요.

그런데 전세 기간이 끝나고 보증금을 돌려받지 못하면서 그 이유를 알게 됐습니다.

이 집은 잘 안 나가는 집이었고, 전세권이라도 설정해줘야 계약이 가능했던 거죠.

이제 갑남이는 보증금을 돌려받기 위해 경매 절차를 알아봐야 합니다.

그런데 경매에도 임의경매와 강제경매가 있다고 하네요.

도대체 뭐가 다를까요?

1. 임의경매 vs. 강제경매, 쉽게 설명하면?

🏠 강제경매란?

상대방(집주인)이 돈을 주지 않을 때,

소송을 해서 이긴 후

판결문을 근거로 경매를 신청하는 것이에요.

🏠 임의경매란?

미리 전세권이나 저당권을 설정해 놓고,

소송 없이 바로 경매를 신청하는 거예요.

즉, 강제경매는 소송을 거쳐야 하지만, 임의경매는 미리 설정한 권리(전세권, 저당권)가 있으면 바로 신청할 수 있습니다!

💡 갑남이는 전세권을 설정해두었기 때문에 소송 없이 바로 임의경매를 신청할 수 있어요.

2. 임의경매, 어떻게 신청할까요?

✅ 어디에 신청하나요?

→ 해당 부동산이 있는 지역의 법원에 신청하면 됩니다.

✅ 신청서에는 어떤 내용을 적나요?

채권자(돈 받을 사람): 갑남이

채무자(돈 줄 사람): 집주인

관할 법원: 부동산이 있는 지역의 법원

청구 채권: 돌려받아야 할 보증금

부동산 정보: 경매 대상이 되는 집

경매 사유: 보증금을 돌려받지 못했기 때문

경매 신청 근거: 전세권 등기

3. 임의경매 신청할 때 필요한 서류

📌 필수 서류

부동산 등기사항증명서 1부

전세 계약서 1부

이 서류를 준비해서 법원에 제출하면 됩니다!

4. 임의경매 절차 진행 과정

1⃣ 법원이 경매 개시 결정

법원이 경매를 시작할지 검토한 후, 경매 개시 결정을 내립니다.

이 결정이 나면, 해당 부동산 등기부에 경매 진행 사실이 기록됩니다.

2⃣ 이해관계인에게 통지

법원은 이 부동산과 관련된 다른 채권자들에게 경매가 시작됐다는 사실을 알립니다.

이때, 다른 채권자들도 자신이 받을 돈을 신고할 수 있어요.

3⃣ 매각 기일(경매 날짜) 정하기

법원이 매각 날짜를 정해서 공고를 냅니다.

이후, 가장 높은 가격을 제시한 사람이 부동산을 낙찰받습니다.

4⃣ 매각 대금으로 배당

낙찰자가 돈을 내면, 이 돈을 채권자들에게 나눠줍니다.

갑남이는 보증금을 받을 수 있게 되는 거죠!

5. 임의경매, 생각보다 오래 걸릴 수도 있어요!

🚨 하지만, 바로 돈을 받을 수 있는 건 아닙니다.

경매에 나온 부동산이 인기가 없으면 낙찰자가 안 나와서 경매가 여러 번 진행될 수 있어요.

낙찰이 되어도, 돈을 배당받는 과정이 길어질 수도 있어요.

💡 그래서 경매 외에도 다른 방법을 함께 고민해보는 것이 좋습니다!

예를 들어, 소송을 걸어서 강제경매도 함께 진행하는 방법을 생각해볼 수도 있어요.

상대방이 다른 재산을 가지고 있다면 다른 재산을 압류하는 방법도 고려할 수 있죠.

 ✔ 미리 전세권이나 저당권을 설정했다면? → 임의경매 가능!

✔ 전세권 없이 그냥 계약만 했다면? → 소송 후 강제경매 진행!

갑남이처럼 전세권을 설정해둔 경우라면 임의경매로 빠르게 진행하는 것이 유리합니다!

하지만, 경매 절차가 오래 걸릴 수도 있으니 다른 방법도 함께 고민해보는 것이 좋겠죠? 😊