협동조합형 민간임대주택 사기분양 출자금 환불 받는 방법은? 

협동조합형 민간임대주택, 지역주택조합과 다른건가요?

협동조합형 민간임대주택은 협동조합 기본법에 따라 분양 계약자가 조합원이 되어 계약금(출자금)을 내고, 시행사는 그 돈으로 사업을 추진하는 방식으로 진행됩니다.

결국 지역주택조합과 이름만 다를 뿐 사업 구조는 거의 비슷한데요.

• 지역주택조합은 주택법의 적용을 받고 조합원 자격을 갖추어야만 아파트를 취득할 수 있는 반면,

• 협동조합형 민간임대주택은 출자금을 내고 아파트가 지어지면 분양신청을 하고, 10년간 임차인으로 지내다가 이후 분양을 받는 구조입니다.

​가장 큰 문제점은 협동조합형 민간임대주택이 조합원을 모집하는 단계에서 아무런 규제가 없다는 것인데요.

사업 시작 단계에서 발기인을 모집하고, 토지사용권 80% 이상만 확보한 뒤 관할 지자체에 신고하면 조합원을 모집할 수 있습니다.

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토지사용권은 소유권과 다른 개념으로, 지주(땅 주인)의 동의서만 받으면 되는데요.

결국 돈을 한 푼도 들이지 않고 조합원들이 낸 계약금으로 사업을 추진할 수 있고, 그러나 문제가 되면 사업이 무산되어 어쩔 수 없다고 하면 끝인 것이 현실이므로 주의하셔야 합니다.

HUG 보증 받으므로 위험하지 않다? NO!

일부 민간임대주택조합의 시행사들은 조합원 모집 과정에서 착공이 이루어지면 계약금이 전세보증금으로 전환되는데, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받게 되므로 전혀 위험하지 않다고 설명한다고 합니다.

그러나 이에 대해 HUG 측도 주의를 당부했는데요.

HUG의 임대보증금 보증 상품은 사업승인이 나고 입주자 모집 관련 승인이 난 후에나 취급할 수 있는 상품이고, HUG를 10년 민간임대 아파트 사업지의 안전장치로 악용하는 사례가 많다고 합니다.

안심보장증서, 계약서 특약 있다면
전액 환불 가능할까?

협동조합형 민간임대주택의 조합원으로 가입할 당시 안심보장증서(확약서)나 환불에 대한 특약 사항이 기재된 경우에는 출자금 반환 소송을 진행해 볼 수 있는데요.

남양주 A 민간임대주택 창립준비위원회는 임대주택 건립하여 임차하는 사업을 위해 조합을 설립했습니다.

이후 조합원을 모집하는 과정에서 '협동조합설립 예정일까지 토지사용 권원 확보 비율 50%가 되지 않을 경우 업무대행비 포함 전액 반환을 약속'하는 특약을 기재한 확약서를 교부했는데요.

​창립준비위원회는 비법인 사단에 해당하고, 총유물의 관리 및 처분에 관해서는 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있습니다.

그러나 이러한 절차를 거치지 않은 총유물의 관리·처분 행위는 무효인데요.

이 사건 특약 역시 창립준비위원회의 총유재산인 부담금을 반환함으로써 이를 처분하는 것을 내용으로 하므로 원칙적으로 총회 결의를 거쳐야 했으나, 그런 사실이 없기에 계약이 무효라고 판단했습니다.

조합원들 대다수는 사업이 무산되더라도 자신이 지급한 부담금을 환불받을 수 있다고 기대하고 계약을 체결했을 것인데요.

처음부터 이 특약이 무효라는 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것입니다.

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이에 대해 재판부는 출자금 전액을 환불해 주라는 판결을 선고했는데요.

결국 안심보장증서, 안심보장확약서, 환불에 관한 특약 등의 특별한 사정이 있다면 전액환불 받을 가능성이 높은 것입니다.

다만 지역주택조합과 마찬가지로 승소하더라도 강제집행이 쉽지 않을 것으로 예상되는데요.

그러나 아무것도 하지 않고 있다면 돈을 편취당한 것에 그치지만, 형사고소 및 민사 소송을 진행하다 보면 상대가 먼저 합의를 제안하기도 하고, 상대의 재산이 확인되어 압류 및 추심이 이루어지는 경우도 다수 있습니다.

잘 모르는 상태로 협동조합형 민간임대주택에 가입 후 탈퇴 방법을 고민하고 계시다면 부동산전문변호사와의 상담을 통해 해결 방법을 모색해 보시기 바랍니다.