[수원부동산전문변호사]오피스텔 분양사기와 분양계약 해지 

현행 민법 제110조 제1항은 의사표시가 사기에 의한 경우일 때는 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.

민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) ① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

이때 사기를 이유로 의사표시를 취소하기 위해서는 위법한 기망행위가 있어야 하고, 이러한 기망행위에 의해 표의자가 착오에 빠져야 하며 착오에 기해 표의자가 의사표시를 하여야 하고, 사기를 친 사람에게는 상대방을 기망하여 착오에 빠지게 하고 그 착오에 기하여 의사표시를 하게 한다는 고의가 있어야 합니다.

안녕하세요. 법무법인대한중앙 대한변협 등록 형사전문변호사 이동규입니다. 오늘은 최근 기승을 부리고 있는 오피스텔 분양사기행태와 사기로 분양계약을 체결한 경우 이 계약을 해제하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

오피스텔 분양 광고에 있어서 분양대행사 직원의 거짓말이나 용인 한도를 넘는 과장된 표시 및 광고는 사기죄에서의 적극적 기망행위에 해당하고, 기만적인 표시나 광고는 소극적 기망행위에 해당할 수 있습니다.

거짓과장의 표시·광고와 적극적 기망행위

거짓과장의 표시·광고를 하였다고 하여 모두 기망행위에 해당하지는 않습니다. 그렇다면 어떤 경우 거짓과장의 표시나 광고가 사기죄에서 의미하는 기망행위에 해당할까요?

대법원은 이에 대해 다음과 같이 판시하고 있습니다.

“사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적·소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며, 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고, 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니하는 바, 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 따르는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 나타나는 사실이 옳거나 그러하다고 인정될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위 광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 1992. 9. 14. 선고 91도2994 판결).”

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거짓과장의 표시·광고에 해당되는 경우

대법원은 이러한 법리에 의하여 대규모 집합 건물 상가 분양 광고에서 그 내용을 제대로 밝히지 않은 채 극히 일부 점포의 사례를 일반적인 점포의 사례인 것처럼 광고하거나, 미래 재산 가치에 대하여 객관적이고 구체적인 근거 없이 높은 가치가 보장되거나, 확정적 투자수익 또는 영업수익이 가능할 것처럼 광고하는 등의 행위는 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓과장의 표시·광고에 해당한다(대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두8203 판결)고 판시하였습니다.

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기만적인 표시·광고와 소극적 기망행위

다만 일반적으로 매매거래에 있어서 매수인은 목적물을 낮은 금액으로 구입할 것을 희망하겠으나 매도인은 당연히 목적물을 높은 금액으로 처분하기를 희망하기 때문에 매수인과 매도인은 상호 이해상반의 지위에 있으며, 각자가 자신의 지식과 경험을 이용하여 최대한으로 자신의 이익을 도모할 것으로 예상되기 마련입니다. 따라서 매도인이 매매 목적물의 시가를 묵비하여 매수인에게 고지하지 아니하거나 또는 시가보다 다소 높은 가액을 시가라고 고지하였다고 하더라도 그러한 행위만으로는 상대방의 의사결정에 불법적인 간섭을 하였다고 볼 수는 없습니다.

그러나 당사자 일방이 알고 있는 정보를 상대방에게 사실대로 고지하여야 할 신의칙상 주의의무가 매도인에게 있다는 점이 인정된다고 볼만한 특별한 사정이 있는 때에는 그러하지 않습니다.

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신의칙상 고지의무가 인정되는 경우

부동산 분양과 관련한 신의칙상 고지 의무가 문제된 사안에서 대법원은 분양사업자는 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설될 예정일 사실을 알고 있었다면 이를 분양계약자에게 고지할 신의칙상 의무를 부담한다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결)고 본 바 있으며, 하급심 판례긴 하지만 대법원의 이러한 판시사항과 동일한 맥락으로 아파트 분양사업자가 분양하는 아파트 인근에 군사격장이 있음에도 분양받은 자에게 이를 고지하지 아니한 것은 고지 의무를 위반한 것(서울고등법원 2011. 4. 21. 선고 2010나109826 판결)이라고 보기도 하였습니다.

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오피스텔 분양사기가 문제 되어 분양사업자가 수사기관에 입건된 후 검사가 표시광고법 위반을 이유로만 기소할 경우 우리 법원은 ‘표시광고법’의 해석과 관련하여서만 그 죄책을 검토할 뿐, 형법상 사기죄의 기망행위가 성립하는지 여부는 검토하지 않는 경우가 많습니다.

그 결과 분양사업자에게 기망을 이유로 분양 계약을 해지하거나 취소, 파기하기가 쉽지 않고, 또한 기망을 이유로 분양사업자를 사기죄로 형사 처벌하는 것도 쉽지 않습니다. 그런데 분양받는 자 수분양자는 전문지식이 분양 사업자에 비하여 현저히 없는 상태에서 정보의 비대칭 상황에 놓여진 채 정보가 열악한 상태로 계약을 하다보면 그 피해는 고스란히 분양받는 자가 지게 됩니다.

따라서 사기성 분양계약을 체결하였다고 의심되는 상황이라면 최대한 신속히 분양계약 해지 전문 변호사와 상담을 진행해보신 후 변호사로부터 적절한 조력을 받아 문제의 해결을 도모해야 합니다.