임대인이 바뀐 경우 대항력 주장 가능한가요? 

갑남이는 을식이와 임대차계약을 체결하고 임대차목적물에 거주중이었습니다.

어느 날 을식이에게 연락이 와 임대차목적물을 매도하려고 하고 이를 매수하려는 사람도 계속 임대차계약을 유지할 예정인데다 갑남이는 대항력을 갖추고 있으니 걱정 안 해도 된다고 말했습니다.

갑남이로서는 갑자기 임대인이 변경된다는 것이 불안한데 새로운 임대인과 기존의 임대차계약이 정말 유지될 수 있을까요?

간혹, 임대차계약 도중 임대인이 바뀌는 경우가 생깁니다.

임대인이 바뀌어도 이미 체결한 임대차계약이 동일하게 유지된다면 상관없겠지만 그렇지 않다면 갑자기 뒤통수를 맞는 기분이겠지요.

중간에 임대인이 바뀌는 경우 임차인이 대항력을 유지할 수 있을지 알아보겠습니다.

1. 임대인 변경이 임대차계약에 미치는 영향

임대인이 변경될 경우 임대차계약이 종료되어야 하는 것은 아닌가 싶은 생각이 듭니다. 그런데 임대인이 변경되어도 임대차계약은 계속 유지됩니다. 임대차계약의 요소에 임대차목적물, 임대차보증금과 월차임이 포함될 뿐, 임대인이 누구인지는 들어가지 않기 때문입니다. 다만, 임차인에게 새로운 임대인과 임대차계약을 유지할 의사가 없다면 임대차계약을 해지할 수 있습니다(대법원 2021. 11. 11.선고 2021다251929 판결 참조). 이에 따라 기존 임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조).

2. 임차인의 대항력이란

그런데 주택임대차보호법 규정을 보면 임차인이 대항력을 갖춘 이후 임대차목적물이 다른 사람에게 넘어간 경우 임대인의 지위를 승계받는다고 규정하고 있습니다. 임차인이 임대차계약에 의해서 임대차목적물을 사용할 수 있는 권리부터 보증금을 반환해달라고 청구할 권리까지 임대차계약과 관련한 모든 법적 효력을 제3자에게 주장할 수 있는 권한이 대항력입니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있어야 임대차계약의 내용을 새로운 소유권자에게도 주장할 수 있다는 의미입니다.

3. 임대차계약이 계속 중인 상황에서 임대인의 변경

임대차계약이 존속 중일 경우 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계받습니다. 임대인의 지위를 승계받는 것은 법에서 정해진 당연한 승계이기 때문에 승계를 받기 위해 임차인에게 통지를 해야 한다거나 임차인의 승낙을 받아야 하는 것은 아닙니다. 즉, 법적으로 이러한 사실에 대한 증명없이도 새로운 소유권자는 당연히 임대인이 된다는 의미입니다. 따라서 새로운 소유권자는 기존 임대차계약의 내용에 따라 임대인으로서의 의무를 다해야 합니다.

그런데 이때 새로운 소유권자는 기존 임대인과 매매계약을 통해 임대차목적물을 넘겨 받은 사람만 의미하는 것이 아니라 증여, 경매, 공매 등을 통해 소유권을 취득한 사람도 모두 포함됩니다(대법원 1996. 2. 27.선고 95다35616 판결 참조).

4. 임대차계약이 종료된 상태에서 새로운 소유권자가 등장했을 경우

임대차계약이 종료되었다 하여도 보증금을 반환받기 전에는 법으로 정한 임대차관계가 형성됩니다.

따라서 새로운 소유권자가 임차인에게 임대차목적물을 돌려달라고 말하면 임차인은 새로운 소유권자에게 보증금을 반환하기 전까지는 못나간다는 주장을 할 수 있습니다.

임대차계약이 유지되는 중 임대인이 변경되는 것은 임차인 입장에서는 신경이 많이 쓰이는 요소입니다.

보증금 반환의 문제를 넘어서 이상한 임대인을 만나면 임대차계약이 존속중일때뿐만 아니라 종료될때도 고생할 가능성이 높으니까요.

임대인이 변경될 경우 어떻게 대응해야할지 신중히 검토하고 결정해야겠습니다.