전세사기 유형과 대응방법 총정리

유선종 변호사

안녕하세요. 더신사 법무법인 유선종 대표변호사입니다.

전세는 안정적인 주거 형태로 많은 사람들이 선택하는 방식이지만, 최근 몇 년 간 전세사기 피해가 급증하면서 많은 임차인들이 어려움을 겪고 있습니다. 전세사기를 당하게 되면 단순히 돈을 잃는 것에 그치지 않고 삶의 터전과 생계에 큰 위협을 받게 됩니다. 이를 대비하기 위해 이 글에서는 전세사기의 주요 유형과 예방법에 대해 살펴보겠습니다.

전세사기 유형

가짜 임대인 사기
허위 매물은 인터넷을 통해 인기 있는 지역의 집을 소개하면서 실제로는 해당 집의 소유권이 없는 경우입니다. 임대인이 자신이 소유하지 않은 집을 임대하는 경우, 임차인은 결국 전세금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 특히, 계약서를 작성할 때 임대인의 신원을 확인하지 않으면 큰 피해를 볼 수 있습니다.
중개인과의 공모 사기
일부 불법 중개인과 공모한 임대인이 실제 주택의 소유자와 관계없이 계약을 체결하고, 임차인에게 전세를 제공하는 경우도 있습니다. 이럴 경우, 나중에 집이 경매로 넘어가거나, 주택 소유자가 임대인과 다를 경우 임차인은 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.
대출이 불가능한 주택의 전세 계약
주택에 이미 많은 채무가 설정되어 있거나, 대출이 불가능한 경우에도 임대인이 전세 계약을 맺는 사기 유형이 존재합니다. 이 경우, 전세금이 반환되지 않거나 경매 절차를 통해 임차인이 보증금을 회수하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.
전세금 편취 후 잠적
가장 직접적인 피해는 임대인이 전세금을 받은 후 잠적하는 사기입니다. 임대인은 아무런 예고 없이 세입자에게 연락을 끊고, 보증금을 돌려줄 의무를 이행하지 않습니다. 이 경우 임차인은 보증금 반환은커녕 임대인의 위치를 추적하는 데에도 어려움을 겪게 됩니다.

전세사기 예방 방법

계약서 및 임대인 신원 확인
전세 계약을 체결할 때, 임대인의 신원을 정확히 확인하는 것이 가장 기본적인 예방책입니다. 임대인의 신분증을 확인하고, 주택 소유자와 일치하는지 등기부등본을 통해 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 주소와 실제 거주 주소가 일치하는지 꼼꼼히 확인하십시오.
보증보험 가입 여부 확인
보증보험에 가입된 집을 임대하는 것이 안전합니다. 대출이 불가능한 집은 보증보험 가입이 어렵기 때문에, 보증보험 가입이 된 집으로만 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 보증보험 가입 여부는 부동산 중개인을 통해 확인하거나, 임대인의 동의를 받아 직접 확인할 수 있습니다.
계약 전 대출 가능 여부 확인
주택에 설정된 근저당이 많은 경우, 대출이 거절되거나 보증금 반환에 어려움이 있을 수 있습니다. 계약 전, 해당 주택의 근저당 현황을 확인하고, 대출이 가능한 상태인지 점검하는 것이 필요합니다.
전입신고 및 확정일자 받기
전세 계약 후, 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 두세요. 이를 통해 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있으며, 임차인으로서의 권리를 보호받을 수 있습니다. 전입신고는 거주지의 관할 동사무소에서 처리할 수 있습니다.
중개인 및 계약 과정 신중하게 선택
신뢰할 수 있는 중개인을 선택하는 것이 중요합니다. 특히, 인터넷을 통한 직거래나 불투명한 경로를 통한 계약은 피하는 것이 좋습니다. 중개인이 공인중개사 자격을 가지고 있는지 확인하고, 계약서에 서명하기 전에 충분히 내용을 검토하세요.

전세사기 피해를 입었다면: 대응 방법

계약서 및 증거 확보
전세사기를 당했다면, 먼저 계약서와 관련 증거를 확보해야 합니다. 계약서, 입금 내역, 통화 기록 등 모든 관련 증거를 확보하고, 이를 바탕으로 법적 절차를 진행할 수 있습니다.
내용증명 발송
임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 연락을 끊은 경우, 내용증명을 발송하여 계약금 반환을 요구할 수 있습니다. 내용증명은 법적 효력이 있으며, 이후 소송 시 중요한 증거로 사용됩니다.
법적 절차를 통한 대응
전세사기 피해를 입었다면, 법적 절차를 통해 해결해야 합니다. 피해 금액이 소액이라면 소액사건심판청구를 통해 신속하게 해결할 수 있습니다. 만약 피해 금액이 크거나 복잡한 상황이라면, 민사소송을 제기하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.
경매 절차 확인 및 배당요구
경매가 진행된 경우, 임차인은 우선변제권을 행사하여 배당요구를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 이를 위해 경매 공고를 확인하고, 배당요구서를 제출해야 합니다.

결론

전세사기는 임차인에게 큰 경제적 피해를 줄 수 있지만, 미리 예방하고 준비하면 피해를 최소화할 수 있습니다. 전세 계약 시 신원 확인, 보증보험 가입, 전입신고 및 확정일자 받기 등의 예방 조치를 통해 전세사기 피해를 막을 수 있습니다. 또한, 피해를 입었다면 계약서와 증거를 바탕으로 법적 대응을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

<더신사 법무법인 소개>

✅ 부동산 전담팀

주택,상가임대차,명도 분야에 강점을 지닌 법무법인으로, 다수의 전세보증금반환,명도 소송에서 최상의 성과를 거두어 왔습니다.

전담팀 대표 유선종 변호사는 서울대 법대를 졸업하였고, 법무법인 중 국내 5대 로펌 법무법인(유) 화우, 대륙아주에서 다수의 민사 부동산 관련 사건을 성공적으로 처리하였습니다.

✅전세사기 전담팀

전세사기 가해자가 형사 처벌을 받았음에도 전세사기 피해자로 인정되지 않는 경우가 많습니다. 법무법인 최초로 전세사기 피해자를 위한 결정 신청과 결과에 따른 이의신청을 대행하고 있습니다.

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일반적인 법률적 대응은 타 로펌에서도 가능합니다.

본 법무법인에서는 의뢰인의 현실적 실익을 추구하기 때문에 최소한의 비용으로 70% 이상 제소전 합의 등으로 종결하고 있습니다.

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법무법인 반향

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