임차인의 최우선변제금액이란? 

안녕하세요. 더신사 법무법인 김연주 변호사입니다.

전세로 거주하는 임차인들에게 가장 중요한 것은 보증금을 안전하게 돌려받는 일일 겁니다. 하지만 임대인의 사정으로 집이 경매에 넘어가거나 재정 문제가 생기면 보증금을 온전히 돌려받지 못할까 걱정되기 마련입니다. 이럴 때 임차인의 권리를 지키기 위해 활용할 수 있는 제도가 바로 최우선변제권입니다. 오늘은 최우선변제권이 무엇인지, 그리고 이를 통해 어떻게 보증금을 보호받을 수 있는지 알아보겠습니다.

최우선변제권이란?

최우선변제권은 임차인이 주택이 경매 또는 공매로 처분될 때, 다른 담보권자보다 우선하여 일정 금액의 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 특히 소액임차인(전세보증금이 일정 금액 이하인 임차인)에게 부여된 특별한 권리로, 임차인의 주거 안정성을 보호하기 위해 마련된 제도입니다.

최우선변제권의 조건

최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.

1. 소액임차인 요건: 보증금이 해당 지역의 소액임차인 기준액 이하이어야 합니다. 이는 지역마다 기준이 다르므로 정확한 기준을 확인해야 합니다.

2. 대항력: 전입신고와 실제 거주를 통해 대항력을 갖추어야 합니다.

최우선변제권으로 보호받는 금액

최우선변제권으로 보호받을 수 있는 금액은 지역에 따라 다르며, 이는 경매 또는 공매 진행 시 최우선적으로 지급됩니다. 예를 들어, 서울의 경우 보증금 1억 6500만원 이하 소액임차인은 최대 5500만 원까지 보호받을 수 있습니다.

최우선변제권이 중요한 이유

최우선변제권은 임대인의 채권자들이 주택에 설정한 담보권보다 앞서 보증금을 회수할 수 있게 해줍니다. 특히 주택이 경매로 넘어가더라도 소액임차인은 이를 통해 일정 부분의 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다.

최우선변제권 활용 시 주의사항

1. 보증금이 소액임차인 기준을 초과한다면 초과분에 대해서는 일반 채권자로 취급될 수 있으므로 주의해야 합니다.

2. 경매가 시작되기 전에 전입신고와 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.

3. 경매나 공매 절차에서 배당요구를 통해 권리를 주장해야 합니다. 체납처분 시에도 마찬가지로 우선권 행사를 위한 신고가 필요합니다.

최우선변제권은 주택 임차인의 최소한의 주거 안정성을 보장하기 위한 제도입니다. 만약 현재 임대차 상황에서 최우선변제권 활용 여부나 보증금 회수에 대해 고민이 있다면, 저희 더신사 법무법인과 상의하여 최선의 대응책을 마련하시길 권합니다.

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