안녕하세요. 법률사무소 명량, 민사전문변호사 명현준입니다.
계약을 하였음에도 불구하고, 중도에 계약을 해제하겠다고 하는 매수인들이 있습니다.
계약금, 중도금까지 지급하였는데, ‘알고보니 사정이 다르다’, ‘개발을 못하지 않느냐’, ‘조건이 내가 알던 것과 다르다’ 등 여러 가지 사유를 들며 계약금, 중도금의 반환을 청구합니다.
이런 경우까지 계약금, 중도금 돌려줘야 할까요?
오늘의 사례
매매대금반환청구 사건입니다.
■ 이 사건의 개요
(의뢰인의 개인정보 및 비밀유지를 위해 사실관계가 단순화, 각색됨을 알려드립니다.)
의뢰인께서는 매도인의 입장으로 소유하고 있던 토지들을 매도인에게 매도하였습니다. 근방에 개발호재가 있다는 이야기를 어디서 듣고 왔는지 급하게 토지들을 매입하였지요.
지목을 전이나 답으로 변경하여 개발하고자 함이었습니다. 이미 계약금, 중도금만 하더라도 4억이 넘어갔기에 의뢰인께서는 매도인들을 도와주자라는 생각에 미리 지목을 전, 답으로 변경하고, 해당 토지 위에 시설물을 설치했습니다.
그런데 갑자기 매도인들이 계약의 해제를 요구합니다. 매매계약을 한 이후 본인의 동의 없이 개발행위허가를 받고, 지목을 변경하였다는 것이었습니다. 계약을 체결한 이후 개발호재가 불발되었고, 지목을 변경하였음에도 시세차익이 얼마 없자 계약의 해제를 무작정 요구한 것이었죠.
매도인들은 여러 사유들을 들며 의뢰인을 상대로 계약의 해제 및 계약금 중도금의 반환을 청구하였습니다.
■ 이 사건의 쟁점
본 사건의 경우 여러 쟁점들이 있었습니다. ‘지목변경, 신축공사를 진행하고 소유권보존등기를 마침으로서 계약의 온전한 이행이 불가능해진 것이었는가’, ‘계약 당시부터 신축 건물을 제외한 토지를 매수한 것이었으므로 신축건물로 인해 가치가 감소되었는가’, ‘이 사유로 계약의 해제 주장이 가능한가’, ‘토지교환의무 특약을 하지 않고 이행을 거절하여 계약해제 사유가 발생하였는가’, ‘맹지인 바 착오에 의한 매매로 인정되는가’ 등 매도인은 이 사건 토지를 매수하지 않기 위해 가능한 모든 주장들을 펼쳤습니다.
'이행거절', '이행불능' 등 매도인의 귀책사유를 어떻게든 만들어내며 계약의 해제를 법원에 구하였습니다.
■ 원스톱 해결
사건의 쟁점이 많고, 상대방의 주장이 그럴 듯 해 보여도, 결국 핵심을 꿰뚫는 변론만이 승소를 가져옵니다.
의뢰인께서는 법률에 관하여 비전문가셨기 때문에 사건을 어떻게 풀어가야 하는지, 스스로가 무엇을 원하는지 정확히 인지하지 못하고 계셨습니다. 상대방은 부동산 투기 전문가들로 이런 방면으로는 경험이 많은 사람들이었지요.
부동산 관련 법리들을 일괄적으로 검토하고, 이 사건의 핵심 ‘여러 사유를 들며 법리적인 듯한 사유를 들지만 핵심은 시세차익을 얻을 수 없으니 의뢰인에게 귀책사유가 없음에도 해제를 주장하는 것’, ‘현재 매도인들의 주장은 계약의 핵심적인 내용이 아니고, 또한 이행 가능한 내용들’이라는 취지의 일관적 변론을 진행했습니다.
■ 사건의 결과 - 전부승소
재판부는 본 변호인의 주장을 모두 받아들여 상대방의 청구를 전부 기각하고, 의뢰인 전부승소 판결을 선고하였습니다.
■ 결어
의뢰인께서는 다른 변호사와 진행하던 중, 과도한 요구, 불완전한 변론에 의심을 품고 도움을 요청하셨습니다.
의뢰인이 정말로 원하는 것이 무엇인지, 어떤 결론을 도출해야 하는지 고민하지 않고, 쉬운 결론을 얻고자 하였기에 제대로 된 변론이 되지 않았던 것이었지요.
좋은 변호사 구하기가 쉽지만은 않다는 사실이 한편으로는 가슴 아픕니다.
언제나 해법은 있습니다. 능력있는 변호사가 아니라면 찾기 어려울 뿐이지요.
12척의 배로 133척을 물리치듯,
언제나 해법은 있습니다.
관에서 오래 일했던 판사, 검사 출신이라 해서
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