★성공사례★ 임대료 연체 임차인 내보내기 

안녕하세요. 법률사무소 명량, 민사전문변호사 명현준입니다.

임대료를 계속 조금씩 늦게 내고, 허락 없이 천막을 설치하는 임차인. 10년이 지나기 전이라도 내보낼 수 있을까요?

많은 임대인분들께서 하소연하시는 부분이 있습니다. 10년 갱신 도저히 기다리지 못하겠다.
지금 바로 내보낼 수 있는 방법은 없느냐.

이유를 여쭤보니 ‘임대료를 제때 내지를 않고’, ‘임대인을 무시하는’ 행태를 너무나도 자주 보였다고 하십니다.

오늘의 성공사례.
갱신청구 무관하게 악성 임차인 내보내기, 임차목적물 반환 및 불법건축물 철거 청구 승소사례입니다.

 ■  이 사건의 개요

(의뢰인의 개인정보 및 비밀유지를 위해 사실관계가 단순화, 각색됨을 알려드립니다.)

매번 월세를 늦게 내는 임차인. 임대인이셨던 의뢰인께서는 넓은 마음으로 기다려보고는 했습니다. 어느날 세금 계산을 하며 입금되었나 확인해보니 3기 이상 월세가 미납되었더군요. 매번 10일, 20일씩 늦게 내며 연체되었던 터라 모든 월세를 받은 줄 알았던 의뢰인은 화가 났습니다.

의뢰인께서는 임차료를 계속하여 늦게 지급하는 것을 넘어, 3기 이상의 월세를 지급하지 않은 임차인을 찾아갔습니다. 임차료를 왜 이리 늦게 내는지 이해할 수 없었기 때문이었죠.

그런데 찾아가보니 의뢰인이 동의한 적도 없는 불법 천막이 여기저기 설치되어 있었습니다.

너무나도 놀라 천막들은 철거하고, 앞으로 임대료를 제때 지급하고, 밀린 임대료를 얼른 지급하라 했습니다. 당연한 자신의 권리라 생각했죠.

그런데 임차인. “돈을 전부 줬다, 지난번에 현금으로 주지 않았었냐, 치매냐”라고 하면서 임대인을 조롱합니다. 나이가 많으셨던 의뢰인께서는 더 이상 이 임차인과는 함께할 수 없다며 원상복구 및 임차목적물반환 청구를 진행하셨습니다.

■ 이 사건의 쟁점

상가임대차의 경우 10년의 갱신청구가 인정됩니다. 다만, 차임을 3기 이상 연체한 경우 갱신청구기간 전이라도 임대차계약을 해지하고, 임차목적물의 인도를 구할 수 있습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 차임 연체액이 3기에 달하는지 여부였고, 부수적으로 ① 미납되거나, 뒤늦게 지급된 월세들이 당연히 보증금에서 공제된 것으로 보아 적기에 지급된 것으로 보아야 하는지, ② 그렇지 않더라도 단기 소멸시효가 적용되어서 채권이 소멸하였다고 보아야 하는지(임차인이 월세를 늦게 낼 때마다 임대인이 청구하지 않았으므로 소멸되어야 한다는 임차인의 주장), ③ 1차 갱신시기 때 상임법상 정한 비율을 초과하여 증액한 차임 부분은 무효로 연체액에서 감액되어야 하는지, ④ 권리금 회수기회를 방해한 부분에 대해서 상계되어야 하는지, ⑤ 현금으로 지급된 부분은 있는지, ⑥ 그동안 납부한 임대료에 대한 10% 상당의 부가세가 연체차임액에서 공제되어야 하는지 등 여러 쟁점들이 현출되었습니다.

임차인 입장에서는 도저히 나갈 수 없다면서 가능한 모든 주장을 다 한 것이었지요

■ 원스톱 해결

2번 갱신된 상태라 총 6년 동안의 금융거래내역을 모두 확인했습니다. 의뢰인이 확인해보셨던 것과 달리 법리에 따라 계산하면 연체된 금액은 5기에 달하더군요. 자칫 2기 분의 월세를 놓칠 뻔 하셨습니다.

전체 금융거래내역을 면밀히 검토하고, 상대방 주장에 대하여 철저히 법리적으로 반박했습니다. 여러 차례에 걸쳐 상측 변호사와 법리적 공방이 진행되었고, 그 과정에서 방대한 분량의 서면들과 증거자료들이 제출되었습니다.

■ 사건의 결과 - 전부승소

재판부는 본 변호인의 주장을 모두 받아들여 전부승소 판결을 선고하였습니다. 분명 파고들만한 부분들이 있기는 했지만, 법리적으로 명확하게 방어하였기에 전부 승소라는 쾌거를 거둘 수 있었습니다.

■ 결어

얼마나 사건을 명쾌히 확인하느냐에 따라 적법한 청구가 되기도 하고, 부적법한 청구로 각하되기도 합니다. 시작도 제대로 못하고 끝나는 것이지요.

한편, 10년 동안은 임차인을 내보내지 못한다는 주변의 이야기만 듣고 시도조차 하지 않는 경우들도 많으십니다. 자신의 권리를 제대로 찾지 못하는 것이지요.

언제나 해법은 있습니다. 능력있는 변호사가 아니라면 찾기 어려울 뿐이지요.

12척의 배로 133척을 물리치듯,

언제나 해법은 있습니다.

관에서 오래 일했던 판사, 검사 출신이라 해서

원하는 결과,

균형잡힌 변론

보장되지 않습니다.

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법률사무소 명량