임차권등기명령 신청을 위한 중요한 2가지 

<임차인이 임차권등기명령을 신청하기 위한 2가지 필수 요건>

1. 임대차계약의 종료

계약 만료일 및 쌍방 합의 만료일

2. 임대인이 보증금을 전액 또는 일부 반환하지 않을 것

만기일 보증금 반환 불이행 또는 만기 전 임대인의 지급 능력이 없음을 예고하는 경우

<임차권등기명령의 효과>

대항력 및 우선변제권 유지

임차권등기명령을 받아 임차권등기를 경료했다면 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 이전하더라도 기존에 취득했던 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.

대항력 및 우선변제권 취득

임차인은 아래의 2가지 경우에도 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 전입신고를 못했거나 확정일자를 받지 못해서 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우

• 대항력이나 우선변제권을 취득했지만 이사를 나가는 바람에 대항력과 우선변제권이 상실된 경우

임차인은 기존에 대항력과 우선변제권이 없더라도 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 새롭게 취득합니다. 따라서 만약 임차권등기 이전에 저당권 등이 설정되었다면 그 저당권이 존재하는 한 대항력을 취득할 수 없고, 그 저당권 보다 우선하여 배당을 받을 수 없게 됩니다.

확정일자 불요

임차인이 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 경료했다면 전입신고 여부, 확정일자 여부와 관계없이 대항력과 우선변제권을 새롭게 취득합니다. 따라서 임차권등기가 경료되었다면 별도로 확정일자를 받을 필요 없습니다.

주택임대차보호법
제3조의3(임차권등기명령)
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

배당요구 불요

부동산 경매 절차에서 임차인은 원칙적으로 배당요구를 해야합니다. 그러나 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 기입되었다면 별도의 배당요구가 없더라도 배당받을 채권자에 속하게 됩니다.

임대인은 보증금을 먼저 반환해야 함

임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무 보다 먼저 이행되어야 합니다. 즉, 세입자가 보증금 반환을 청구하면, 임대인은 임차권등기 말소를 동시이행해야 한다고 항변할 수 없다는 것입니다.

후순위 소액임차인이 배제됨

임차권등기명령을 받은 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기 이후에 새로 이사 온 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

결국 임대인은 후속 임차인을 구하기 어려워지게 되므로 보증금을 빨리 반환하려고 할 것입니다.