안녕하세요. 서울대 로스쿨 출신 임대차 전문 변호사 심포도입니다.
도시정비법 및 집합건물법이란?
도시 내 재건축사업의 진행을 규제하는 주요 법률을 말합니다.
특히 재건축사업의 성공 여부는 새로 건설될 부동산의 대지로 사용할 토지를 얼마나 효율적으로 확보하느냐에 달려 있습니다.
이러한 토지 확보 과정에서 가장 큰 걸림돌은 모든 구분소유자들의 동의를 얻는 일입니다.
하지만, 이는 현실적으로 매우 어려운 과제이기 때문에, 도시정비법은 매도청구권이라는 제도를 통해 이를 해결하고 있습니다.
지금부터 이에 대한 법률을 일반인도 이해하기 쉽도록 공유해드리려 합니다.
이 글을 다 읽는데 5분 채 소요되지 않습니다. 소중한 자산이 관련된 만큼 꼭 집중해서 읽어주세요.
매도청구권의 정의
이는 재건축할 때, 모든 건물 소유자가 동의하지 않더라도, 조합이 동의하지 않은 소유자에게 "토지와 건물을 팔아주세요"라고 요청할 수 있는 권리입니다.
매도청구권은 재건축사업의 추진 과정에서
중요한 역할을 합니다.
위에서 말씀드린 것처럼, 재건축사업 조합에 동의하지 않는 일부 소유자들의 토지와 건물을 조합이 매수할 수 있는 법적 권리가 있습니다.
(이 권리는 '도시 및 주거환경정비법' 제2조 제2호 다목에 근거합니다.)
이는 주로 기반시설은 잘 되어 있지만, 오래되거나 상태가 좋지 않은 건물들이 모여 있는 지역의 주거환경을 개선하기 위한 목적으로 사용됩니다.
매도청구권 행사 요건
도시정비법 제64조는 이를 행사하기 위한 구체적인 요건을 규정하고 있습니다.
첫째, 재건축사업을 진행하는 주체는 사업시행계획 인가를 받은 후, 조합 설립에 동의하지 않거나 사업시행자로 지정되는 것을 거부한 소유자에게 서면으로 동의 여부를 묻는 촉구를 해야 합니다.
이 촉구는 인가 고시가 있은 날로부터 30일 이내에 이루어져야 하며, 소유자가 이 서면을 받은 날로부터 2개월이 지나면 조합은 이를 시행할 수 있게 됩니다.
이와 관련하여, 조합설립절차에 하자가 있는 경우에도 시행이 가능할 수 있습니다.
대법원 판례에 따르면, 조합 설립 절차에 큰 하자가 있지않는 이상 조합 설립 인가는 유효하며, 이에 따라 매도청구권을 시행할 수 있습니다.
조합 설립 절차에 중대한 문제나 명백한 오류가 있어 조합 설립 인가가 무효로 판단되거나 취소되지 않는 한, 매도청구권 시행은 유효하게 인정됩니다.
촉구 절차와 그 중요성
재건축사업에서 촉구 절차는 매우 중요합니다.
대법원 판결에 따르면, 정비구역 내 주택단지에 포함된 토지나 건물만 소유한 사람에게는 조합 설립 동의 여부를 촉구할 필요가 없습니다.
왜냐하면,
그들은 조합원이 될 수 없다고 보기 때문입니다.
그러나 주택단지가 아닌 지역에 포함된 토지나 건물 소유자에 대해서는 촉구 절차가 필요합니다.
이들은 법적으로 이해관계가 있는 소유자들이기 때문입니다.
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매도청구권 행사 시기와 방법
이는 촉구받은 날로부터 2개월 이내에 행사해야 합니다.
이 기간이 지나면 매도청구권을 시행할 수 없습니다. 이는 법적 안정성을 보장하고, 상대방의 권익을 보호하기 위한 것입니다.
그러나 대법원은 행사 기간이 지나더라도 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 절차를 통해 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다고 판시하였습니다.
따라서 사업시행자는 행사 기간을 엄격하게 관리해야 하며, 이를 놓친 경우에도 재건축사업을 계속 진행할 수 있는 방법을 마련해야 합니다.
매도청구권의 상대방
상대방은 등기부상 소유권자를 대상으로 합니다.
대법원은 매도청구권 시행에서 소유권이전등기를 마치지 않은 경우에도 등기부상 소유권자를 상대로 시행해야 한다고 판단하였습니다.
이는 등기부상 소유권자가 법률상 소유권을 가진 자로 인정되기 때문입니다.
마무리하며
재건축사업에서 매도청구권은 토지를 확보하는 데 매우 중요한 역할을 합니다.
이 권리를 적절히 행사하려면 법적으로 요구되는 조건을 충족해야 하며, 특히 촉구 절차와 권리 행사 기간을 철저히 관리하는 것이 필수적입니다.
또한, 대상이 되는 소유자들을 명확하게 구분하고, 법적 분쟁을 예방하기 위해 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
재건축 전문 변호사는 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 도와줄 수 있고, 이러한 과정을 법적 안정성을 확보할 수 있습니다.
여기까지 대형 로펌 출신 임대차 전문 변호사 심포도였습니다. 끝까지 읽어주셔서 대단히 감사합니다.
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