안녕하세요. 서울대 로스쿨 출신 임대차 전문 변호사 심포도입니다.
오늘은 상가뿐만 아니라 주택의 임대차 계약에서 중요한 이슈인 묵시적 갱신에 대해 이야기해보려고 합니다.
주택의 경우 최근 계약 갱신 청구권이 도입되면서 계약 연장을 세 가지 방법으로 진행할 수 있게 되었는데요.
주택 계약연장 세 가지 방법
1️⃣ 명시적 갱신
2️⃣ 묵시적 갱신
3️⃣ 계약 갱신
그렇다면, 묵시적 갱신이란 무엇이며, 이를 통해 계약이 연장된 후 계약을 해지할 때 발생하는 중개 수수료(중개 보수)는 어떻게 처리되는지 살펴보겠습니다.
임대차계약서
주택을 처음 임차하게 되면, 금액과 계약 기간 등을 명시한 임대차계약서를 작성하게 됩니다.
이를 통해 세입자는 계약 기간 동안 주거 권리를 보장받으며, 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.
묵시적 갱신이란 계약 기간이 만료될 즈음, 임대인과 임차인 사이에 별다른 협의 없이 계약 기간이 지나면, 기존 조건 그대로 계약이 연장되는 상황을 말합니다.
묵시적 갱신을 피하려면 계약 만기 6개월에서 2개월 사이에 갱신 또는 재계약 여부에 대해 논의해야 합니다.
이 기간 동안 계약에 대한 협의가 이뤄지지 않으면, 자연스럽게 묵시적 갱신이 적용됩니다.
묵시적 갱신은 임대차보호법에 따른 강행규정이기 때문에, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권한이 있습니다.
반면, 임대인은 계약을 임의로 해지할 수 없습니다.
이 때문에 묵시적 갱신은 임대인에게 다소 불리하게 작용하지만, 임차인에게는 계약 기간을 채우지 않아도 되는 유리한 측면이 있습니다.
따라서 임대인이 계약을 연장할 계획이 있다면, 임차인에게 이를 통지하고 새로운 계약서를 작성해야 동등한 조건이 보장될 수 있습니다.
반면에
임차인 입장에서는 재계약보다는 묵시적 갱신을 선택하는 것이 더 유리한 위치에 설 수 있습니다.
묵시적 갱신 이후에 발생하는 중개 수수료에 대해 살펴보면, 이 부분에서 종종 분쟁이 발생합니다.
묵시적 갱신이 이루어진 후 임차인이 이사를 하게 될 경우, 중개 보수(수수료) 문제로 갈등이 발생하는 경우가 많습니다.
대법원 판례는 없지만, 국토교통부의 유권해석과 하급심 판례를 종합해보면, 중개 보수는 임대인이 부담해야 한다는 쪽으로 해석되고 있습니다.
임대인은 새로운 임차인을 구할 때 발생하는 중개 보수를 어차피 부담해야 하기 때문에, 이전 임차인에게 중개 보수를 부담시키는 것은 부당하다는 것이 현재 시장에서 적용되고 있는 원칙입니다.
상가의 경우도 주택과 마찬가지로 임차인이 금액과 계약 기간 등을 기록한 임대차계약서를 작성하고, 계약 기간 동안 상가를 사용할 권리를 갖게 됩니다.
상가건물 임대차보호법에 따르면, 묵시적 갱신이 성립되면 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장됩니다.
묵시적 갱신 역시 임차인을 위한 강행규정이기 때문에, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.
마무리하며
오늘은 묵시적 갱신에 대해 정리해 보았습니다.
임차인 입장에서는 묵시적 갱신을 통해 계약을 연장하는 것이 유리할 수 있지만, 임대인에게는 불리한 측면이 존재합니다.
따라서 각자의 상황에 맞게 신중히 대처하는 것이 중요합니다.
또한 묵시적 갱신 후 임차인이 언제든 계약 해지를 할 수 있기 때문에, 중개 수수료와 관련된 분쟁이 발생할 수 있습니다.
별도의 특약이 없는 경우, 기본적으로 중개 보수는 임차인이 부담하지 않는 것이 현재의 관행이므로, 본인의 상황에 맞게 적절히 처리하시면 좋겠습니다.
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