전세보증금을 반환받지 못했다면 방법은? 

작년과 올해 전세사기 사건으로 대한민국의 수많은 임차인들이 고통에 빠졌는데요,

경기도 수원지검에서는 수원 등지의 빌라와 아파트 130여 가구를 무자본 갭투자 방식으로 매입하여

임차인 77명으로부터 전세보증금 119억 원을 가로챈 유튜브 채널 운영자를

100억대 전세사기 혐의로 이번달 구속기소했다고 밝혔습니다.

해당 유튜버는 대출 목적으로 임차인과의 전세계약서를 월세계약서로 위조한 뒤 이를 금융기관에 제출하는 등

사문서위조 혐의도 받고 있다고 합니다.

그렇다면 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못했을 경우

진행할 수 있는 법적 절차들은 무엇이 있을까요? 해당 방법들에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

임대차보증금 반환청구 소송 제기

임차인은 임대인을 상대로 임대차보증금 반환청구 소송을 제기할 수 있습니다.

이는 가장 기본적인 법적 절차입니다. 소송 제기 시 임대차계약서, 보증금 납부 증빙 등의 증거를 준비해야 합니다. 소송제기 전에 변호사 등의 조력을 통해 변호사 내용증명을 발송할 수도 있습니다.

소송으로 승소하게 되면 법원의 판결을 통해서 임대인의 보증금 반환 의무를 확정받을 수 있게 됩니다.

소송은 나홀로 소송을 통해서도 할 수 있고, 부동산전문변호사의 조력을 받아 진행할 수도 있습니다.

주택임차권등기명령 신청

「주택임대차보호법」 제3조의3에 따라 임대차가 끝난 후, 보증금이 반환되지 않은 경우

임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에

임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론,

해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이와 같이 임차권등기를 하게 되면 등기 후에는 제3자에 대한 대항력을 유지할 수 있습니다.

임차권등기는 임차인이 주택을 비우고 이사를 가더라도 보증금반환채권을 보호받을 수 있는 수단이 됩니다.

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강제집행 절차 진행

임대차보증금 반환청구 소송에서 승소 판결을 받은 후,

임대인이 자발적으로 보증금을 반환하지 않을 경우 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.

임대인의 재산(부동산, 예금 등)에 대해 압류 및 강제매각을 신청할 수 있습니다.

강제집행을 통해 임대인의 재산을 현금화하여 보증금을 회수하는 방법도 검토할 수 있습니다.

주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정

「주택임대차보호법」 제14조에 따라 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차와 관련된 분쟁을 심의하고 조정하기 위해 설치된 위원회로

대한법률구조공단 및 광역시/도에 설치되어 있습니다.

조정신청 접수 후 개시가 통보되면 조정회의가 개최 됩니다.

조정안을 마련하고 조정을 통해 임대인과의 합의를 도출하여 보증금 반환 문제를 해결할 수 있습니다.

조정 성립 시 재판상 화해와 동일한 효력이 발생합니다.

사기죄 등으로 형사고소 검토

임대인의 행위가 사기죄 등에 해당할 경우, 형사고소를 고려해볼 수 있습니다.

임대인이 처음부터 보증금을 반환할 의사 없이 계약을 체결한 경우 등이 이에 해당할 수 있습니다.

고소를 하게 되면 형사처벌을 통해 임대인에게 압박을 가하여

보증금 반환을 유도할 수 있는 효과도 고려해 볼 수 있습니다.

임차권 양도 또는 전대

「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따라, 임대인의 동의 없이도 임차권을 양도하거나 전대할 수 있습니다.

이를 통해 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 손해를 최소화할 수 있습니다.

기타 전세사기피해자 지원제도 활용 및 파산절차에서의 권리행사 등

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「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 지원을 받을 수 있는지 검토해볼 수 있습니다.

전세사기피해자로서 요건을 충족하는 경우, 각종 지원을 받을 수 있습니다.

또한 임대인이 파산한 경우도 있는데 파산절차에 참여하여 채권을 신고하고

배당을 받는 방법도 고려해 보아야 합니다.

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제415조에 따라 주택임차인은

파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 일정한 우선변제권을 가지게 됩니다.

임대차 보증금 반환 관련 소멸시효 및 관련 중요 판례

①임대차보증금 반환청구권의 소멸시효는 10년입니다. 그러나 대법원 판례에 따르면,

임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 동안에는 소멸시효가 진행하지 않습니다

(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224,244231 판결).

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②임대차보증금 반환의무와 임차목적물 반환의무는 동시이행관계에 있습니다.

따라서 임대인이 보증금 반환의무를 이행하지 않는 한,

임차인은 목적물 반환을 거부할 수 있으며 이는 불법점유에 해당하지 않습니다

(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결).

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③임대차보증금은 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보합니다.

따라서 연체 차임, 관리비 등이 있다면 이를 공제한 나머지 금액만 반환 대상이 됩니다

(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결).

이상의 법적 절차들을 적절히 활용하여 임대차보증금을 효과적으로 반환받을 수 있습니다.

다만, 각 사안의 구체적인 상황에 따라 가장 적합한 방법이 달라질 수 있으므로,

전문 법률가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋습니다.