전세금 반환, 2가지 모르면 큰일납니다. 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

최근 전세값이 하락하면서 새로운 세입자를 구하기 어려워지고, 이로 인해 계약이 만료된 이후에도 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하고 있습니다.

이러한 상황에서 전세금 반환 소송에 대한 법률 상담을 의뢰하는 사람들이 많아지고 있는 실정입니다. 우선 전세 계약이 만료되기 2~6개월 전에 계약 갱신 의사가 없다는 것을 집주인에게 명확히 전달했는지 여부가 중요한 포인트입니다.

왜냐하면 집주인이 보증금을 반환해야 하는 의무는 계약이 완료된 이후에 발생하기 때문입니다. 따라서 전세 계약 해지 통보가 이루어졌을 경우에만 소송을 진행할 수 있습니다.

만약 이를 진행하지 않았다면, 최초 체결한 계약과 동일한 조건으로 계약 기간이 자동으로 연장되는, 즉 '묵시적 갱신'이 이루어지게 됩니다. 전세 계약의 경우 묵시적 갱신이 되면 2년이 더 연장되는 것이 일반적입니다.

주택임대차보호법에 따르면, 묵시적 갱신이 이루어졌다고 하더라도 임차인은 언제든지 계약을 중도 해지할 수 있다고 명시되어 있습니다. 그러나 묵시적 갱신 후 중도 해지를 하더라도 해지한 날로부터 3개월이 지나야 법적인 효력이 발생하게 됩니다. 즉, 계약을 해지한 날로부터 3개월이 지나야 집주인이 보증금을 반환할 의무를 가지게 됩니다.

따라서 전세금 반환 소송을 진행하려고 한다면, 우선 계약 해지 통보가 선행되어야 한다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

계약 해지를 명확히 했을 경우, 전세금 반환 소송에서 승소 판결을 받는 것은 어렵지 않겠지만, 승소 판결만으로 보증금을 바로 반환받는 것은 쉽지 않을 수 있습니다.

전세금반환, 이것도 고려해야 합니다.

전세금 반환 소송 이후에는 강제 집행까지 고려해야 할 필요가 있습니다. 많은 사람들이 전세금 반환 소송을 통해 집주인이 바로 보증금을 반환할 것이라고 기대하지만, 현실적으로 그렇지 않을 가능성이 큽니다.

소송 이후에도 집주인이 자발적으로 보증금을 반환하는 경우도 있지만, 경제적인 여유가 있었다면 소송까지 가지 않았을 것이므로, 보통 소송 후에도 집주인이 보증금을 반환할 여력이 없는 경우가 많습니다. 따라서 전세금 반환 소송을 진행하면서 승소 이후에도 강제 집행 절차를 염두에 두어야 합니다.

강제 집행은 소송에서 승소 판결을 받은 후에도 집주인이 전세금을 지급하지 않을 때, 집주인의 재산인 부동산, 토지, 건물, 통장 등을 압류한 후 경매를 진행하는 절차입니다.

그러나 집주인에게 재산이 있어야만 강제 집행을 할 수 있으므로, 소송 전 반드시 준비해야 할 절차가 있습니다. 그것은 바로 '가압류 신청'입니다.

가압류 신청은 전세금 반환 소송 전에 반드시 고려해야 할 중요한 절차입니다. 가압류란 집주인이 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 막는 절차로, 이를 통해 집주인의 재산을 보호하고 보증금을 돌려받을 수 있는 기회를 확보할 수 있습니다.

가압류와 비슷한 절차로 가처분이 있지만, 가압류는 금전 채권, 즉 금전으로 환산 가능한 채권에 대한 절차인 반면, 가처분은 금전 채권 이외의 권리를 보전하는 절차입니다. 따라서 전세금 반환 소송과 같은 경우에는 가압류 신청이 더 적합한 선택입니다.

특히 전세금 반환 소송은 판결문을 받기까지 많은 시간이 소요됩니다. 짧으면 4개월, 길면 1년 이상의 시간이 걸릴 수 있는데, 이 기간 동안 집주인이 자신의 재산을 처분해버릴 가능성이 있습니다.

이로 인해 전세금 반환을 받을 수 없는 불상사를 방지하기 위해 소송 전에 가압류 절차를 밟는 것이 매우 중요합니다. 가압류 신청은 상대방의 재산을 은닉하지 못하도록 하는 제도로서, 집주인의 동의 없이도 신청할 수 있으며, 절차도 상대적으로 간단합니다.

그러나 가압류 신청이 모두 인용되는 것은 아닙니다. 법원은 보전의 필요성이 있는 경우에만 가압류 신청을 받아들이는데, 이를 위해서는 소송 후 돈을 받지 못할 가능성이 있다는 점을 입증해야 합니다. 이러한 입증은 단순한 주장만으로는 부족하며, 구체적인 증거를 통해 소명해야 합니다. 따라서 전문 변호사의 조력을 받아 진행하는 것이 좋습니다.

가압류는 전세금 반환 소송에서 승소한 이후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때, 돈을 돌려받을 수 있는 유일한 방법일 수 있습니다.

따라서 가압류 신청이 기각되지 않도록 철저하게 준비해야 하며, 이를 위해서는 전세금 반환 소송을 진행하기 전에 가압류 신청이 필요할 경우 반드시 전문가와 함께 준비하시는 것을 권장드립니다.