전세대출 불가를 이유로 한 계약금 반환 및 손해배상청구 인용 

[법률사무소 구도] 주택 임차인을 대리하여 전세 대출 불가를 사유로 계약금 반환 및 손해배상 지급 결정을 이끌어 낸 사례

안녕하세요. 서울대/대형로펌 출신 법률사무소 구도 김종철 변호사입니다.

전세계약을 체결하고 계약금까지 냈는데, 전세 대출이 나오지 않아 임차인이 보증금을 낼 수 없게 되었다면, 그 책임은 임차인과 임대인 중 누가 부담하는 게 타당할까요?

언뜻 생각하기에, 전세계약 체결 시 임차인이 전세 대출을 받아 보증금을 지급할 것이라는 계획을 임대인에게 알렸더라도 전세 대출은 결국 임차인이 받는 것이므로, 보증금을 내지 못한 임차인에게 계약 불이행의 책임이 있다고 할 수 있을 것 같은데요.

이번 포스트에서는 전세 대출이 나오지 않아 계약금을 잃을 위기에 처했던 임차인을 대리하여 계약금 전액의 반환은 물론, 임대인에 대한 손해배상 결정까지 성공적으로 이끌어낸 업무 사례를 소개해 드리고자 합니다.

1. 사안의 개요

※ 의뢰인 개인정보의 보호를 위하여 사실관계는 일부 각색하였습니다.

30대 중반인 저희 의뢰인은 기존에 살던 자취방에서 조금 더 넓은 평수의 아파트로 이사를 가기로 마음을 먹고 인근 부동산의 매물을 알아보던 중 보증금 2억 5,000만 원의 저렴한 아파트 전세 매물(이하 '이 사건 아파트'라고 합니다)을 발견하였습니다.

저희 의뢰인은 당시 현금이 부족하여 보증금 2억 5,000만 원의 80%를 전세자금대출을 통해 조달할 계획에 있었기 때문에, 공인중개사로부터 이 사건 아파트가 전세대출이 매물이라는 확답을 받은 후 2023. 11. 12. 임대인과 전세계약을 체결하였고(이하 '이 사건 전세계약'이라 합니다), 같은 날 계약금 2,500만 원 전액을 임대인의 계좌로 송금하였습니다.

그런데 예상과 달리 은행들은 이 사건 아파트에 가압류 등기가 있다며 전세자금대출 심사를 거절하였습니다.

저희 의뢰인은 임대인 측에 예상과 달리 전세자금대출이 나오지 않아 계약 해지를 희망한다는 의사를 전달하였으나, 임대인 측에서는 "○○씨(저희 의뢰인)가 2023. 12. 8.까지 잔금을 내지 않으면 계약서대로 계약금을 몰취하겠다"는 강경한 태도를 보였는데요.

전세자금대출 불가로 임대차 개시일까지 2억 2,500만 원에 달하는 보증금 잔금을 납부하지 못할 위기에 처한 저희 의뢰인은 지푸라기를 잡는 심정으로 저희 법률사무소를 찾았습니다.

2. 법률사무소 구도의 승소 전략

법률사무소 구도는 저희 의뢰인이 전세자금대출이 불가능하였던 이유를 하나하나 따져보고, 이 사건 전세계약의 문구를 꼼꼼히 살펴본 뒤 두 가지 승소의 단서를 포착하였습니다.

첫째, 저희 의뢰인의 전세자금 대출이 불가능하였던 이유는 전세계약 체결 이후 이 사건 아파트에 가압류가 설정되었기 때문이었습니다.

둘째, 이 사건 전세계약에는 '임대인은 임차인의 전세자금 대출 및 전세보증보험 가입에 협조한다'는 내용의 특약, '임대인은 임차인이 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받는 다음 날까지 임차 주택에 저당권 등 담보권 설정을 할 수 없다'는 내용의 특약이 있었습니다.

어려운 사건이기는 하지만 위와 같은 두 가지 이유에서 승산이 있다고 본 저희 법률사무소는, 잔금 지급 기일이 도래하기에 앞서 신속히 임대인 측에 내용증명을 보내어 '전세자금 대출 및 전세보증보험 가입 협조 의무의 불이행'을 이유로 이 사건 전세계약을 해제한다는 의사를 통보하였고, 그럼에도 불구하고 임대인 및 임대인 측 법률대리인이 계약금 반환을 거절하자, 소장을 접수하였습니다.

3. 소송 사건의 진행

저희 법률사무소는 이 사건 전세계약의 문구, 형식, 체결 경위 뿐만 아니라, 시중 은행에서 취급하는 전세자금대출 상품의 종류, 내용, 요건, 전세보증보험의 구조 등, 나아가 이 사건 아파트에 가압류가 설정된 원인 및 관련 가압류, 소송 사건의 진행 경과 등을 치밀하게 검토하여,

① 이 사건 전세계약은 임차인이 임대인의 협조로 전세자금대출을 실행하여 임대차보증금을 조달하는 것을 전제로 체결된 점,

② 이러한 보증금 자금 조달 구조의 실행이 불가능하게 된 원인은 임대인의 관리·지배 영역에서 발생한 것인 점

등을 적극적으로 제기하였고,

이를 통해 이 사건 전세계약이 임차인이 임대인에게 돈을 빌려주는, 금융 지원의 성격을 가지고 있다는 점을 부각하였습니다.

그리고 이 사건 전세계약이 임대인의 귀책사유로 인하여 종료된 이상 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환하여야 할 뿐만 아니라 그로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상할 책임까지 부담한다고 주장하였습니다.

4. 소송 결과

당초 저희 법률사무소의 주장이 법률적으로 무리라는 입장을 취하였던 임대인 측 법률대리인은, 막상 소송에서 수 차례 서면 공방을 주고받자 법원에 조정을 희망한다는 의사를 표시하였고,

임대인 측이 저희 의뢰인에게 계약금 2,500만 원 전액 및 손해배상금의 일부를 즉시 지급하는 것으로 조정이 성립됨에 따라, 저희 의뢰인은 예상보다 일찍 임대인으로부터 계약금 전액 2,500만 원을 반환 받았을 뿐만 아니라, 이 사건 아파트가 아닌 다른 아파트에 입주를 하게 됨에 따라 지출한 비용 상당의 배상금까지 지급 받을 수 있었습니다.

이 사건이 성공적으로 마무리 됨에 따라 저희 의뢰인은 이 사건 전세 계약의 파기로 갑작스럽게 새로운 집을 구하게 됨에 따라 받은 대출금을 즉시 상환할 수 있었습니다.

이 사건 전세계약과 같은 임대차계약 분쟁을 해결함에 있어서 가장 중요한 것은 민법, 주택임대차보호법의 관련 규정이나 이와 관련한 기존 대법원의 법리나 판례를 제시하는 것이 아니라, 개별적인 임대차계약 조항에 관한 설득력 있는 해석을 이끌어내는 것이고, 이러한 처분문서의 해석은 법률사무소 구도가 특히 뛰어난 분야 중 하나입니다.

계약 체결 당시 예상했던 것과는 달리 전세자금대출이 나오지 않거나 전세보증보험 가입이 되지 않아 임대인 또는 임차인과의 분쟁에 직면하셨다면, 언제든지 저희 법률사무소에 연락 주시기 바랍니다.

법률사무소 구도는 언제나 의뢰인의 이익을 위하여 헌신하며,

어려운 사건에서도 집념과 오기로 그 가능성을 발굴하여 해결해드리겠습니다.