권리확보서류로 집 잃을 뻔한 분양권 전매사건, 전부 승소한 사례 

최지현 변호사

jhchoi@sayulaw.com

안녕하세요. 최지현, 송지원 변호사입니다.

분양권 딱지거래를 통해 어렵게 장만하신 아파트의 소유권을 빼앗길 뻔 한 사건에서 전부 승소한 사례를 소개해드리고자 합니다.

1. 분양권 불법 전매, 속칭 '딱지 거래"시 활용되는 "권리확보서류"와 약속어음

분양권 불법 전매, 속칭 ‘딱지 거래’시, 분양권 매매계약을 하고도 매도인이 추후 매수인에게 소유권이전등기를 해주지 않는 등 권리 소재에 관한 분쟁이 워낙 빈번하게 일어나기 때문에, 매도인은 매수인에게 계약금 및 프리미엄의 2~3배 상당액의 약속어음을 발행하고 불법공증알선업자를 통해 이를 공증하여 양도인에게 계약 위반 시 막대한 손해배상액의 예정을 부담하게 합니다. 이를 “권리확보서류”라는 이름으로 다른 서류들과 함께 양도인의 명의로 작성하게 되는 것이지요.

2. 의뢰인께서 처하신 상황

문제의 발단은, 말도 많고 탈도 많은 이 분양권 딱지거래였습니다. 분양권의 최초 매도자가, 분양계약서 분실시 시행사를 통해 재발급이 가능하다는 점을 악용하여 해당 분양권을 각기 다른 사람에게 이중으로 매매한 것이 이 사건을 둘러싼 모든 분쟁의 시작이었죠.

결국 이 사건에서 분양권을 최초 매도한 매도인이 하나의 분양권을 각기 다른 사람들에게 이중으로 팔았기 때문에, 이 양도인 명의의 “권리확보서류”와 “분양계약서”가 각 총 2장씩 시장에 돌아다니고 있었던 것입니다. 다행인지는 모르겠지만, 의뢰인께서는 먼저 해당 부동산에 대한 소유권이전등기를 마치신 상황이었으나, 분양권 거래 시 통상 작성되는 “권리확보서류”가 결국 의뢰인의 발목을 잡게 되었습니다.

분양권이 이중매매 되었다면, 당연히 등기를 마치지 못한 또 다른 매수인이 존재하겠죠? 이 매수인이 분양권 딱지거래 당시 매도인으로부터 받은 “권리확보서류” 내 5억 원짜리 약속어음을 대여금으로 위장한 후 이를 피보전채권으로 하여, 저희 의뢰인에게 “사해행위취소소송”을 걸어온 것입니다. 이미 등기를 마친 부동산의 소유권이전등기를 다시 최초 매도인 앞으로 돌려놓으라는 청구가 들어 온 것이지요.

3. 최지현, 송지원 변호사의 적극적인 변론

사실 의뢰인께서 처음 저희를 찾아오셨을 당시, 이미 1심을 대리할 변호사를 선임하고 소송을 진행 중이신 상황이었습니다. 당시 담당 변호사님은 위와 같은 복잡한 사실관계를 숨기고, 우리가 “선의의 수익자”라는 주장만을 내세우는 것이 더 나을 것 같다는 판단 하에 소송을 진행 중에 있었습니다.

그러나 최지현, 송지원 변호사의 생각은 달랐습니다. 단순히 “선의의 수익자”라는 사실만을 앞세운다면, 당연히 전부 승소할 수 있는 사건에서 질 가능성도 있어 보였기 때문이죠. 최지현, 송지원 변호사는 기존 소송에서의 모든 주장을 뒤엎고, 복잡한 이 사건 사실관계를 재판부에 간결하고도 명쾌하게 설명하였습니다.

소송을 걸어온 상대방이 권리확보서류 내 5억 원짜리 약속어음을 대여금으로 둔갑시킨 것은 아래 대법원 판례 때문이었던 것으로 보입니다.

부동산을 양도받아 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자가 양도인이 제3자에게 이를 이중으로 양도하여 소유권이전등기를 경료하여 줌으로써 취득하는 부동산 가액 상당의 손해배상채권은 이중양도행위에 대한 사해행위취소권을 행사할 수 있는 피보전채권에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1999. 4. 27. 선고 98다56690 판결).

즉, 부동산 이중매매의 사안에서 제1양수인이 매도인에 대한 이중매매에 따른 손해배상청구권을 피보전채권으로 하여 제2양수인에게 사해행위취소청구를 할 수 없다는 것이 우리 대법원의 입장인 것입니다.

그렇기 때문에 더더욱 이 사건 사실관계를 정직하게 재판부에 밝히는 것이 중요했습니다.

최지현, 송지원 변호사는 ,

(i) 원고가 대여금이라 주장하는 약속어음이 사실은 분양권 불법 전매시 손해배상액의 예정조로 발행된 약속어음이기 때문에 사해행위취소를 위한 피보전채권 자체가 성립하지 않고,

(ii) 제2매수인인 우리 의뢰인의 분양권 매매계약 시점이 위 약속어음금 채권 성립 시기를 앞서는 바 사해행위 자체가 성립할 여지가 없으며

(iii) 그 밖에 원고가 매도인이 사해행위 당시 무자력 상태에 있었음을 입증하지 못하였고

(iv) 이 모든 점들을 차치하고서라도 우리 의뢰인은 ‘선의의 수익자’임을 촘촘히 주장하였습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은, 왜곡된 사실관계를 재판부에 올바르고도 간결하게 이해시키고,

이를 바탕으로 탄탄한 법리를 통해 상대방의 주장을 깨트리는 것이었습니다.

3. 결과

결과는 우리 의뢰인의 전부 승소였습니다. 재판부는 뒤늦게라도 이 사건 사실관계를 바로 보시어, 원고의 사해행위취소소송의 피보전채권이 성립하지 않는다는 공명정대한 판결을 내려주셨고, 상대는 이에 대해 항소를 제기하지 않아 우리의 승소판결이 확정되었습니다.

까딱하면 평생의 자산을 끌어모아 어렵게 장만한 집의 소유권을 잃어버릴뻔한 정말 아찔한 상황에 놓이셨던 의뢰인은 최지현, 송지원 변호사의 명쾌한 법리분석과 날카로운 소송전략을 통해 소중한 아파트를 지키실 수 있었습니다.

법률사무소 사유는 지금 이 순간에도 어려움에 처한 많은 분들에게 가장 효과적인 솔루션을 제시해드리고 있습니다.

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