★전세사기 4탄 ★ 갭투자 전세사기 

1. 갭투자의 경우 매수인이 임차인이랑 직접 계약 체결하지 않았는데 사기로 처벌 가능?

갭투자의 경우 매수인이 매도인과 매매계약을 체결하고, 기존의 임대차계약은 그대로 유지하면서 매수인이 임대인의 지위를 승계합니다.

따라서 갭투자를 하는 매수인의 입장에서는 임차인을 만나거나 대화를 하지 않습니다.

그런데 임대차계약 기간이 만료될 때 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는다면, 그리고 처음부터 매수인이 임차인에게 보증금을 반환할 생각 없이 무자본으로 부동산의 소유권을 취득하려고 했다면 이런 경우에도 사기죄로 처벌받을 수 있을까요? 네 가능합니다.

2. 갭투자 전세사기 공소사실

광주지방법원 2023고단4894, 2024고단1535

2023고단4894

피고인은 2022. 8. 12.경 장소를 알 수 없는 곳에서 C의 부동산 거래 관련 사이트에 매물로 게시된 ‘경기 부천시 H건물 I호를 발견하고, 공인중개사 J에게 전화하여 위 I호를 매수하겠다고 하면서 ‘기존 임차인을 내가 승계하고 임대차 기간이 종료되면 보증금을 내가 반환하는 방식으로 하여 매입하겠다.’라는 취지로 거짓말하고, 위 I호에 가서 현장을 확인하고 부동산 매매계약을 체결하여 소유권이전등기를 경료할 때까지 자신의 채무 상태에 비추어 임대차 기간이 종료되면 보증금을 반환하지 못하는 사실 등을 위 I호의 임차인인 피해자 묘에게 고지할 의무가 있음에도 이를 고지하지 아니한 채 피해자에게 임대차계약을 승계한 후 임대차기간이 종료되면 마치 보증금을 정상적으로 반환할 것인 양 행동하였다.

그러나 사실 피고인은 자기자본이 전혀 없는 상태이므로 보증금을 매매가에서 제외하고 차액을 매도 인 으 로 부 터 받 는 방 법 으 로 부 동 산 을 매 입 할 목 적 이었고, 위와 같은 세금 체납으로 본인 소유 부동산이 압류될 가능성이 높다는 것을 잘 알고 있었으며, 결국 위 I호를 매수하여 임대차계약을 승계한 후 임대차 기간이 종료되면 피해자에게 보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없었다.

피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 2022. 8. 12.경 위 I호에 대하여 피해자와 매도인 L명의자, 실제는 M）사이에 임대차보증금 84,500,000원으로 하여 체결된 임대차계약을 승계하는 것을 조건으로 위 매도인과 매매대금 78,000,000원에 부동산（오피스텔）매매계약을 체결하고, 이에 속은 피해자로 하여금 임대차계약의 승계 및 보증금반환채무 인수를 승낙하도록 하였다. 그러나 피고인은 임대차계약이 종료된 후 피해자로부터 보증금 반환 요구를 받았음에도 이를 반환하지 않음으로써 보증금 84,500,000원 상당의 재산상 이익을 취득하였다.

피고인은 이를 비롯하여 2022. 6. 9.경부터 2022. 8. 12.경까지 범죄일람표 기재와 같이 총 4회에 걸쳐 합계 452,500,000원 상당의 재산상 이익을 취득하였다.

2024고단1535

피고인은 2022. 5. 3.경 장소를 알 수 없는 곳에서 C 부동산 광고에 '서울 구로구 U건물 V호’를 매물로 내놓은 공인중개사 규에게 전화하여 '딸이 U건물 근처 직장에 다니고 있는데 기존 임차인이 나가면 딸에게 위 부동산을 주려고 한다. 내가 기존 임대차계약을 승계하고 위 부동산을 매입하겠다.’라는 취지로 말하고, W의 중개로 2022. 5. 3.경 위 부동산에 대하여 매도인 X, 매매대금을 194,000,000원으로 하고, 임차인인 피해자 Y의 2억 원 상당의 임대차보증금 반환채무를 승계하는 조건으로 위 부동산의 매매계약을 체결하였다.

그러나 사실 피고인은 당시 운영하던 사업체의 경영상황이 어려워져 6천만 원 가량의 세금이 체납된 상황이었고, 자기자본이 전혀 없이 부동산을 매입하는 것이어서 임차인인 피해자가 이러한 사실을 알았더라면 임대차계약의 승계에 동의하지 아니하였을 것이므로 신의칙에 따라 피고인에게는 부동산 매매계약을 체결하여 소유권이전등기를 경료할 때까지 자신의 채무 상태에 비추어 임대차기간이 종료되면 피해자에게 보증금을 반환하지 못할 수도 있는 사정 등을 고지할 의무가 있었다.

그럼에도 불구하고 피고인은 피해자를 대리한 공인중개사 W 등에게 피고인의 채무 상황을 고지하지 아니하는 방법으로 피해자를 기망하여 매도인 X으로부터 임대차보증금에서 매매대금을 제외한 차액 6,000,000원을 교부받음과 동시에 임대차보증금 2억 원의 지불을 면하면서 위 부동산의 소유권을 취득하는 방법으로 같은 금액 상당의 재산상 이익을 취득하였다.

3. 법원의 판단 요지

임차인에게 보증금 반환하지 못할 능력이 없다는 사실을 고지할 의무가 있으나 이를 고지하지 않은 부작위에 의한 기망, 임차인 이의권 불행사를 처분행위로 보아 사기죄 성립으로 판단

거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것을 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다.

처분행위라 함은 재산적 처분행위로서 피해자가 자유의사로 직접 재산상 손해를 초래하는 작위에 나아가거나 또는 부작위에 이른 것을 말하므로, 피해자가 착오에 빠진 결과 채권의 존재를 알지 못하여 채권을 행사하지 아니하였다면 그와 같은 부작위도 재산의 처분행위에 해당한다.

임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

피고인의 부작위에 의한 기망행위로 인하여 임차인들이 주택임대차보호법에 의하여 당연히 이루어지는 피고인의 임대차계약 승계에 대한 이의권을 행사하지 못한 것을 피해자들의 부작위에 의한 처분행위로 봄이 타당하고, 피고인의 사기죄가 성립한다.