수원분양계약해지 입주지연 계약해지 보상금 내용증명

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안녕하세요. 수원부동산변호사 법무법인대한중앙 이동규 변호사입니다.

건설경기 침체, 자제비 인상 등 악재가 겹치면서 전국 곳곳의 아파트, 오피스텔, 생활형숙박시설 등에서 입주지연사태가 벌어지고 있다고 했습니다. 이런 상황에서 일부 부동산의 수분양자들은 계약해지소송을 제기하고 나섰습니다.

대부분의 분양계약서에는 입주가 일정 기간 이상 지연되는 경우를 계약해제 사유로 규정하고 있습니다. 그럼에도 분양사에서는 계약금을 돌려줄 수 없다고 버티는 경우가 많은데요,

이런 경우 신속한 대응이 필요합니다. 대응 시기에 따라 분양계약해지 및 보상금 청구 가능여부가 달라지기 때문입니다.

당장 소송을 준비하기에 시간과 비용이 부담이 된다면 일단 내용증명이라도 발송하여 준비를 해두셔야 하는데요, 내용증명을 발송하는 경우 소송 전 문제가 해결될 가능성도 있습니다. 이번 포스팅에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

분양계약해지 입주지연 계약해지, 신속한 대응이 필요한 이유

분양계약 해제 사유가 발생했다고 하더라도 채권자(수분양자)가 해제권을 행사하기 전에 채무자(분양사)가 사용승인을 받는 등 ”채무의 내용에 좇은 이행“을 해버리면 해제권은 소멸해 버리고 더이상 해제를 요구할 수 없게 됩니다.

그래서 분양사에서는 계약해제 요구가 들어오기 전에 어떻게든 사용승인을 받으려고 혈안이 되는 겁니다. 분양사도 신속한 대응을 하기에 수분양자 측에서도 민첩하게 대응할 필요가 있다는 것이죠.

간혹 분양사 측에서 입주절차 안내문을 보내는 등 입주절차를 진행했으니 계약해제 사유가 없어졌다고 주장하는 경우가 있는데요 이 경우 소송을 한다면 승소가능성이 큽니다. 사용승인을 받지 못했다면 채무내용에 좇은 적법한 이행제공이 있었다고 볼 수 없다는 판례가 있기 때문입니다.

분양계약해지, 내용증명 발송 필요한 이유

소장에는 주장하는 내용과 그 근거가 담겨 있어야 하기에 소송을 제기하기 위해서는 최소한의 준비기간 필요합니다. 그런데 소송을 준비하는 동안 분양사가 사용승인을 받아버린다면 소송을 제기해도 승소할수가 없게 됩니다.

신속한 대응이 필요할 때 우선 내용증명으로 계약해제 의사표시를 해 두어야 합니다. 내용증명을 발송하면 계약해지·해제 의사를 밝힌 것이 명확히 증명되므로 소송에서도 훨씬 유리한 결과를 얻을 수 있겠습니다.

내용증명의 또 한가지 장점은 소송 전 문제가 해결될 수도 있다는 것입니다. 내용증명에 정확한 법리와 판례를 통해 소송이 제기되었을 경우 오히려 분양사 측이 입을 손해를 제시한다면 분양대행사 측에서 자진해서 계약을 해제하거나 보상금 등을 지급하는 경우도 있습니다.

분양대행사는 계약해지 안된다고 하는데 승소할 수 있을까요?

분양대행사에 계약해지를 요구하면 소송을 해도 자기들이 승소할 것이라며 소송비용만 낭비하지 말고 늦게라도 입주하라는 식으로 으름장을 놓는 경우가 많다고 해요. 법적으로 계약해지가 안 되는 사유가 있으니 자기들은 자신이 있다는 거죠. 과연 이러한 주장 믿어도 될까요?

Q1

계약서에 적힌 입주 예정일은 확정된 것이 아니라 대략적인 날짜일 뿐이고, 추후 통보한 입주 예정일을 지켰으면 입주 지연이 아니라고 주장하던데 정말인가요?

A1

기한과 연도에 월만 기재되고 날짜의 기재가 없는 경우에는 통상 그달의 말일에 기한이 도래한 것으로 보아야 할 것이므로, 본 건 분양계약에서 정한 입주 예정일은 2023년 11월 30일로 봄이 타당합니다. 본 건 분양계약에서 입주 예정일을 ’2023년 11월‘로 명시하고 있으므로, 사후에 변경될 수 있다는 이유만으로 이를 불확정기한으로 볼 수 없다는 판례가 있습니다(서울중앙지방법원 2019. 5. 22. 선고 2018가 합 543418 판결 참조).

즉, 소송을 한다면 위와 같은 분양사측 주장이 받아들여질 수 없다는 것이죠.

Q2

분양사의 잘못이 아니라 행정절차상 문제나 파업 등으로 인해 지연이 된 것은 ”불가항력적인 사유“라서 계약해제를 요구할 수 없다는데요 사실인가요?

A2

불가향력적인 사유로 입주가 지연되었다면 계약해제를 요구할 수 없는 것은 사실입니다. 그러나 행정절차상 문제나 파업 등의 사유를 전부 불가항력적인 사유로 볼 수는 없습니다.

착공 전 사업 계획 단계에서 인지하고 있어야 할 사항이거나 충분히 예상할 수 있는 사항 또는 행정절차인 경우, 파업 등의 사유가 발생하더라도 다른 방법으로 착공 지연을 방지하거나 최소화하는 것이 불가능하였다고 보기 어려운 경우 등에는 불가항력적인 사유가 아니라는 판례가 있습니다((서울중앙지방법원 2019. 5. 22. 선고 2018가 합 529238 판결 등 참조).

입주지연 보상금 받을 수 있을까요?

대부분 분양 계약서에는 입주 지연으로 계약해제 시 납부한 돈의 반환은 물론 위약금(주로 총 공급대금의 10%)까지 배상하도록 규정되어 있습니다. 정말로 위약금까지 받을 수 있을까요?

간혹 시행사 측에서는 수분양자들은 계약금 외에 직접 조달한 자금이 없고 자신들이 중도금 대출이자까지 대납했으니 위약금 10%가 부당하게 과다하다고 주장하는 경우가 있는데요

이러한 주장에도 불구하고 위약금 10%를 다 줘야 한다는 판례가 있습니다(서울중앙지방법원 2019. 5. 22. 선고 2018가 합 529238 판결). 중도금을 대출로 마련했더라도 결국 수분양자들이 대출금채무를 부담함으로써 마련된 것이므로 원고들이 부담한 것으로 봐야 하고, 오피스텔을 보다 쉽게 분양하기 위해 스스로 그런 약정을 만들었으면 지켜야 한다는 취지입니다.

한마디로 정리하면 계약서에 입주지연시 위약금 규정이 있다면 해당 규정대로 위약금까지 받을 수 있습니다.

법무법인대한중앙은 분양계약해지·해제와 관련하여 강력한 전문성과 다수의 성공사례를 보유하고 있는 로펌입니다.