재건축 명도소송, '2가지' 모르면 큰 손해봅니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스, 부동산전문변호사, 임영호입니다.

지금 건물이 노후되어 재건축해야 한다면서 당장 집을 비워달라고 하시는 상황이신가요?

이에 '이런 게 어딨냐며‘ 또는 '계약이 남았다’라고 말하면서 거부를 하셨을 것입니다. 그럼에도 집주인이 명도소송까지 하겠다고 들먹이면서 나가라고 하고 계시는 것일 텐데요.

​하지만, 결론부터 말씀드리자면, 순순히 나갈 필요가 없습니다.

왜냐하면 상가건물임대차보호법이나, 주택임대차보호법은 임차인이 보호를 위해 만들어진 법률이고, 그래서 정당한 이유 없이 집주인이 맘대로 임대차계약을 해지할 수 없기 때문입니다.

즉, 상가임대차계약의 경우 한번 계약을 맺게 되면, “10년간 법의 보호”를 받습니다. 그리고 주택임대차계약의 경우에는 “4년간 법의 보호”를 받아, 계약을 그대로 유지할 수 있습니다.

​다만, 계약을 중도에 해지할 수 있는 사유에 해당되면, 집주인의 요구를 거절할 수 없습니다. 여기서 말하는 정당한 사유는 지금부터 하나씩 짚어드리도록 하겠습니다.

​상가 및 주택 중도해지 사유

① 임차인이 월세를 연체한 사실이 있는 경우(상가는 3회, 주택은 2회)

② 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차인 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

⑦ 임차한 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우

⑧ 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위와 같이 총 8가지 사유가 정당한 사유에 해당이 됩니다. 그래서 집주인이 계약 도중에 해지를 요구하는 상황이라면, 이를 꼼꼼히 파악해 보셔야 하는데요.

다만, 여기서 철거나 재건축하기 위해서는 계약 갱신을 거부할 수 있다는 내용을 보고 깜짝 놀라셨을 텐데요. 전혀 걱정하지 않으셔도 됩니다.

왜냐하면 임대인이 재건축 및 철거를 이유로 중도에 계약을 해지하기 위해서는 2가지 사유가 충족되는 상황에서만 진행할 수 있으며, 사유에 해당하지 않는다면 주장할 수 없기 때문입니다.

① 계약 당시 재건출 일정에 대해 미리 고지를 한 경우

② 건물이 노후 및 훼손되어 안전사고의 위험이 있는 경우

하지만, 그럼에도 재건축 명도소송을 한다고 으름장을 놓는다면 어떻게 해야 할까요?

빠르게 법적 대응을 하시길 바랍니다. 집주인이 법대로 하겠다는 이야기를 할 경우 임차인은 뭣도 모르고 그냥 집주인이 하라는 대로 했다가는 손해를 보고 나갈 수 있습니다.

하지만 그러실 필요가 전혀 없습니다. 소송은 소송을 제기한 원고에게 전적으로 입증할 책임이 있습니다. 그래서 집주인의 청구가 이유가 없는 것이라면 소송을 제기하더라도 기각시키는 것이 충분히 가능합니다.

그러니 미리 겁먹지 마시고, 전문변호사를 찾아 집주인의 요구가 정당한지, 또는 법적 공방을 통해 다퉈볼 여지가 있는지 여부에 대해 조언을 받아보시길 바랍니다.