부동산 매매계약 취소할 수 있는 경우
안녕하세요. 법무법인대한중앙 대표 조기현, 부동산변호사 이동규입니다.
상대방에게 속아서 부동산 매매계약을 체결했다면 이를 취소할 수 있을지 고민하시는 분들이 많다고 합니다.
부동산 계약을 체결함에 있어서 사기 또는 착오가 있는 경우에는 매매계약을 취소할 수 있습니다. 매매계약 취소를 청구와 함께 매수인은 부당이득반환을, 매도인은 소유권이전등기말소를 청구하여 원상회복을 할 수 있습니다.
이번 포스팅에서 부동산 매매계약을 취소할 수 있는 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 매매계약 취소할 수 있는 경우
1. 사기
사기를 이유로 부동산 매매계약을 취소하려면 상대방이 ① 기망의 고의, 즉 속이려는 의도를 가지고 기망행위를 했으며, ② 본인이 기망에 의해 착오에 빠져 계약을 체결했다는 점을 입증해야 합니다.
적극적으로 허위사실을 고지한 경우 뿐만 아니라 계약 상대방이 어떤 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정됨에도 이를 고지하지 않은 경우에도 기망행위가 인정될 수 있습니다.
기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 그 중 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다 할 것이다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결, 2004. 5. 27. 선고 2003도4531 판결 등 참조). |
예를 들면 불법증축된 부동산 매도인이 불법증축된 사실을 고지하지 않았고, 그 면적이나 적법성 여부가 매매계약을 체결하는데 중요한 부분이므로 매매계약 당시 불법건축물임을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 않았거나 적어도 그와 같은 조건으로 체결하지 않았으리라는 사실이 인정된다면 매매계약을 취소할 수 있습니다.
기망이 인정될 수 있는 사안인지에 대해서는 부동산 분야 전문성이 높은 변호사와 상담을 통해 알아보시면 됩니다.
2. 착오
착오로 인해 계약을 취소하려면 ① 중대한 과실 없이 ② 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에 해당한다는 점을 입증해야 합니다.
시세 또는 제반 요건에 대한 착오는 부동산을 매수하려는 의사를 결정함에 있어 동기의 착오에 불과할 뿐 법률행위의 중요부분에 관한 착오라고 할 수 없습니다.
동기의 착오의 경우에도 민법 제109조 착오로 인한 의사표시의 규정이 유추적용되어 그 착오가 중요부분에 관한 것이고 표의자에게 중대한 과실이 없는 때는 그 의사표시를 취소할 수 있기는 합니다. 다만, 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 한다는 요건이 추가됩니다.
이러한 요건에 해당되는지 여부는 법리적·논리적 해석이 필요한 부분이므로 부동산분야 전문성이 높은 변호사의 조력이 필요합니다.
부동산 매매계약 취소, 사기 및 착오 구분이 어렵다면
상대방이 매매를 결정하게 된 근거로 작용한 중요한 내용을 속이거나 착오를 불러일으킨 경우에는 동기의 착오 또는 기망 모두가 적용될 여지가 있습니다.
사기 및 착오 구분이 어렵다면 변호사가 사안을 검토한 뒤 인용될 가능성이 큰 법리를 주위적 청구로 제시하면서 예비적으로 다른 법리를 제시하는 경우 승소 가능성이 높아질 수 있습니다.
부동산 매매계약 무효 가능한 경우
사기 또는 착오 외에도 불공정한 법률행위라는 점이 인정되면 계약을 무효로 하고 원상회복을 할 수 있습니다. 불공정한 법률행위의 요건은 아래 3가지가 있습니다.
요건1. 현저하게 공정을 잃은 법률행위
불공정한 법률행위로 무효가 되려면 시세와 크게 차이가 나는 가격으로 매매계약을 체결하는 등 현저하게 공정을 잃은 법률행위가 있어야 합니다.
요건2. 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험
불공정한 법률행위로 무효가 되려면 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험이 인정되어야 합니다.
- 궁박: '급박한 곤궁'을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있음 - 무경험: 일반적인 생활체험의 부족을 의미하는 것으로서 어느 특정영역에 있어서의 경험부족이 아니라 거래일반에 대한 경험부족을 뜻함 |
당사자가 궁박 또는 무경험의 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 사정을 종합하여 구체적으로 판단하게 됩니다(출처: 대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결 [손해배상(자)] > 종합법률정보 판례).
요건3. 그러한 사정을 알면서도 이를 악용하려는 악의
궁박·경솔 또는 무경험의 상태에 있었다는 사정만으로는 무효가 될 수 없고 상대방이 그러한 사정을 알면서도 이를 이용하려는 악의가 있었다는 점까지 인정이 되어야 합니다.
매매가격이 시가의 약 8분의 1정도로 현저한 차이가 있고(요건1. 공정을 잃은 법률행위) 매도인이 평소 어리석은 사람인 것이 인정되며(요건2. 경솔, 무경험) 또한 매수인은 이건 부동산을 매수한 후 약 3개월 후에 매수가격이 4.5배 정도로 전매한 경우 특별한 합리적인 근거를 찾아 볼 수 없는 사정이라면(요건3. 그러한 사정을 알면서도 이를 이용하려는 악의) 이는 매도인의 경솔, 무경험에 인한 것이며 매수인이 그 사정을 알고 이를 이용함으로써 이루어졌다고 추인할 수 있다(대법원 1977. 12. 13. 선고 76다2179 판결). |
부동산 매매계약 취소, 변호사의 도움이 필요한 이유
기망행위란 거래에서 중요한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난 받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 것을 말하는데, 과장광고 내용이 ’거래에서 중요한 구체적 사실‘에 포함되는 것인지에 대해서는 법리적 검토가 필요합니다.
동기의 착오를 이유로 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 합니다. 이는 법리적 검토가 필요한 부분이라서 전문성이 높은 변호사의 도움을 받아야 합니다.
법무법인대한중앙은 서울, 수원 등 전국단위에서 부동산전문변호사 등 전문가들이 팀을 구성하여 업무를 진행하는데요, 의뢰인들이 신속하게 부동산 매매계약을 취소할 수 있도록 조력하고 있습니다.
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