수원부동산전문변호사 부동산 매매계약을 취소하려면 

주택이나 상가, 토지 등 부동산은 그 가액이 매우 크기 때문에 매매 계약을 체결하고자 한다면 신중을 기하여야 합니다. 그런데 때로는 이렇게 신중을 기한 경우에도 계약 체결 후 취소를 해야만 하는 경우가 종종 발생하는데요, 어떠한 경우에 계약을 취소할 수 있을까요?

안녕하세요. 법무법인대한중앙 수원사무소 수원부동산전문변호사 이동규입니다.

오늘은 우리 법률에서 의미하는 취소란 무엇인지, 그리고 계약을 취소할 수 잇는 취소권은 어떠한 경우에 발생하는지 살펴본 뒤 계약 취소의 효과에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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취소란 일단 성립한 계약 등 법률행위가 후에 취소권자의 취소권 행사에 의해 소급적으로 그 효력을 잃게 되는 것을 말합니다.

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취소와 구별되는 개념으로는 무효와 철회가 있습니다. 무효란 처음부터 당연히 법률행위의 효과가 발생하지 않는 것으로서 법률행위로서 성립하여 일응 유효한 법률행위를 사후적으로 그 효력을 소급적으로 소멸시키는 취소와는 구별됩니다.

한편 철회란 법률행위의 효과가 바랭하기 전에 장래에 향하여 그 효과의 발생을 저지하는 행위로서, 법률행위의 효력이 발생한 후에 소급적으로 그 효력을 소멸시키는 취소와 구별됩니다.

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취소는 취소권자의 일방적 의사표시에 의하여 법률행위가 소급적으로 소멸되므로, 취소를 하기 위해서는 반드시 취소권이라는 근거가 있어야 합니다. 이러한 취소는 상대방 있는 단독행위이며, 취소권은 형성권입니다.

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민법 제140조는 취소권자로 제한능력자와 착오로 인하거나 사기, 강박에 의하여 의사표시를 한 자로 규정하고 있으며, 그의 대리인이나 승계인이 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이 때 제한능력자는 원칙적으로 법정대리인의 동의 없이 자신이 단독으로 취소할 수 있습니다. 이러한 제한능력자의 취소의 효과는 확정적입니다. 따라서 법정대리인의 동의가 없었음을 이유로 다시 취소할 수 업습니다. 그러나 법정대리인이 추인을 한 경우에는 제한능력자의 취소권도 소멸하므로 제한능력자라고 하더라도 취소할 수 없습니다.

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계약이나 상대방 있는 단독행위를 취소할 경우에는 해당 계약 등 취소할 수 있는 법률행위의 ‘직접 상대방’이 취소의 상대방입니다. 그리고 상대방이 취소의 목적이 된 행위에 의해 취득한 권리를 제3자에게 양도한 경우에도 원래의 상대방이 취소의 상대방입니다. 따라서 부동산 매매계약을 체결하고 취소하고자 하는 경우, 해당 목적물을 상대방이 제3자에게 매도하였다고 하더라도 계약 취소의 상대방은 매매계약의 상대방이 됩니다.

만약 상대방 없는 단독행위를 취소하고자 할 때에는 특정인에게 할 필요가 없고, 취소의 의사표시를 적당한 방법으로 외부에 객관화하면 충분합니다.

취소는 불요식행위이므로 서면뿐만 아니라 구두로도 할 수 있습니다. 그리고 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있습니다.

취소는 취소권자의 일방적 의사표시에 의하여 법률행위가 소급적으로 소멸되므로, 취소에는 원칙적으로 조건이나 기한을 붙힐 수 없습니다.

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법률행위를 취소한 경우 그 성립 당시에 소급하여 무효로 됩니다. 따라서 이행 전이면 이행할 필요가 없고, 이행 후이면 부당이득으로 반환하여야 합니다.

이 때 제한능력을 이유로 한 취소의 효과는 절대적 취소에 해당하고, 착오과 사기, 강박을 이유로 한 취소의 효과는 상대적 취소에 해당합니다.

취소할 수 있는 법률행위를 취소한 이후에 무효행위의 추인에 따라 추인할 수는 있습니다.

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원물반환의 경우에는 민법 제201조 내지 민법 제203조의 점유자와 회복자의 관계가 적용됩니다. 그러나 가액반환의 경우에는 민법 제748조가 적용됩니다. 민법 제748조에 의하면 선의인 경우에는 현존이익 한도에서 반환하면 되고, 악의인 경우에는 전손해를 반환해야 합니다. 즉 받은 것과 이자는 물론 손해까지 배상해야 합니다.

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제한능력자는 선의냐 악의냐를 불문하고 취소할 수 있는 행위로 얻은 이익이 현존하는 한도에서만 반환하면 됩니다.

이때 현존이익이란 소비하고 남은 잔존이익 그 자체나 변형물을 말합니다. 예를 들어 멸실, 낭비의 경우에는 현존이익이 없으나, 치료비, 생활비, 물건구입에 지출한 경우에는 현존이익이 있습니다.

이익현존의 판단시점은 반환청구 시가 아니라 취소 시입니다. 이러한 현존이익의 입증책임에 대해, 우리 법원은 금전의 경우에는 이익이 현존하는 것으로 추정하므로 제한능력자 측에서 현존이익이 없음을 입증해야 한다고 봅니다(대판 2005. 4. 15, 2003다60297).