신축과 구축 아파트, 원상복구 분쟁은 어디서 많이 생길까 

We Solve 입니다. 신축과 구축 아파트 중에서 원상복구 분쟁은 어디가 많이 생길까요? 대부분 구축 아파트라고 생각합니다. 오래됐고 낡았다는 이유 때문입니다. 하지만 과연 그럴까요? 오늘은 아파트 원상복구에 있어서 신축과 구축을 비교해서 알아봅니다.

Q) 변호사님, 오늘은 아파트 원상복구 분쟁에 대해 알아봅니다. 계약이 끝났을 때 원래 상태로 돌려놓는 것을 원상복구라고 하잖아요. 저희 로펌에서 일하다 느낀건데 원상복구 문제로 소송이 참 많은 것 같습니다.

A) 맞습니다. 주택이든 상가든 원상복구는 부동산 소송의 대표적인 유형입니다. 임대인과 임차인의 기대치가 다르기 때문입니다. 최근에 공사비가 올라서 소송금액도 커지는 추세입니다.

Q) 원상복구 소송도 다양한 유형이 있는데요. 오늘은 아파트에 대해서만 알아봅니다. 특히 신축 아파트와 구축 아파트를 비교해 보겠습니다. 신축 보다 구축 아파트가 원상복구 분쟁이 많을 것 같은데 맞나요?

A) 둘다 많지만 굳이 비교하라면 신축 아파트가 더 많습니다. 좀 의외죠? 낡은 아파트보다 깨끗한 아파트가 소송이 더 많다니요.

Q) 그렇네요. 왜 신축 아파트가 원상복구 분쟁이 더 많은가요?

A) 여러 이유가 있을텐데요. 일단 임대인의 기대치가 높습니다. 새 아파트는 임대인이 실거주 하기 전에 바로 전세를 줬을 가능성이 있습니다. 곧 임대인이 실거주를 해야하니까 완벽한 상태를 원합니다. 이에 반해 구축 아파트는 이미 여러번 임대를 돌렸을 가능성 있고, 임대인이 실거주 할 의향은 없기 때문에 임대만 잘 나가면 됩니다. 실거주 할 집과 임대가 잘 나갈 집의 기대치는 완전히 다르죠.

Q) 듣고 보니까 그렇네요. 원상복구 분쟁은 임차인이 아니라 임대인의 기대치와 관련이 돼 있으니까요.

A) 맞습니다. 원상복구라는 게 사실 주관적입니다. 옳고 그름을 떠나서 기대치에 미달하면 소송으로 번지는 일이 많습니다.

Q) 또 다른 이유가 있을까요?

A) 신축 아파트는 임대 당시 의외로 임대인이 집 상태를 점검 안 하는 경우가 많습니다. 새 아파트면 더 꼼꼼하게 보고 임대줄 것 같은데 오히려 반대입니다. 어차피 새 거니까 별 문제 없겠지라고 생각하거든요. 그래서 증거도 보관을 안 합니다. 그러다 2년, 4년 임대 기간이 지나면 신축 아파트의 하자보수기간도 끝나기 때문에 시공사에 하자보수를 요청할 수도 없습니다. 결국 임대인의 불감증이 원상복구 분쟁으로 이어집니다.

Q) 그렇군요. 또 다른 이유가 더 있을까요?

A) 신축 아파트는 임차인이 선호가 높고, 전세가도 빠르게 오르는 경향이 있습니다. 그래서 보통 임대 기간이 깁니다. 1회 갱신을 해서 4년을 거주하거나, 임대인과 협의해서 더 오래 있습니다. 기간이 길수록 원상복구 분쟁이 많이 생깁니다. 과거와 현재의 갭이 크고, 입주당시의 증거도 수집하기 어렵거든요.

Q) 신축 아파트의 원상복구 분쟁은 어떤 흐름으로 진행되나요?

A) 임대인이 패소하는 경우가 많습니다. 신축 아파트의 원상복구는 보통 건물 자체의 하자와 연관된 경우가 많습니다. 임차인이 관리를 잘못했다기보다 시공 자체에 결함이 있는 경우입니다. 임대인이 원상복구 분쟁에서 승소하려면 임차인의 관리소홀을 증명해야 하는데요. 건물 자체에 내재된 하자이므로 관리소홀과 무관하고, 오히려 하자보수기간에 입주민이 한번에 시공사에 요청해야 하는데, 몇년간 임대를 주는 바람에 이 타이밍을 실기하는 경우가 많습니다. 그래서 신축 아파트의 임대인이라면 향후 원복 분쟁을 대비해서 사전에 철저히 하자검증을 하고 사진, 영상으로 증거를 잘 모아두어야 합니다.