앞집 돌담 및 건축물이 저희쪽 경계를 넘어와 있는데 복원 가능할까요?

Question

현재 상황

토지매입(23년 3월) 후 인접한 땅의 돌담 및 건축물 일부 및 돌담이 측량된 경계를 넘어서 차지하고 있습니다. 현재 인접한 땅의 주택은 외국인 노동자들에게 임대를 내주고 있는 상황입니다. 완만하게 합의하려 연락을 드렸지만 불쾌하다는 이유로 연락을 받지 않고 있으며 저희는 건축을 들어가야 하는 상황이기 때문에 정리가 시급한 상황입니다.

질문

1. 경계 넘어온 돌담을 어떤 순서로 처리해야 법적으로 문제가 없는지(내용증명)
2. 경계 넘어온 건축물 철거가 가능한지(불법 증축으로 인해 경계가 넘어온 것으로 추정)
3. 철거가 불가능하다면 토지 사용료를 청구해야 하는지
4. 경계 넘어온 토지 소유주가 사망한지 오래됐고 상속권자가 상속을 받고 있지 않아 토지 및 건축물 등기가 사망자 명의로 되어있는데 법적인 조치를 어떻게 해야 하는지

진준형 변호사 · Answer

1. 인접토지의 소유자(및 그 토지 지상 건축물의 소유자)와 합의가 이루어지지 않을 경우 민사소송을 통해 해결해야 합니다.
2. 소 제기 전에 합의를 위해 내용증명을 보내는 것도 방법이겠으나, 인접토지의 소유자가 사망한 후 상속등기가 이루어지지 않았다고 하므로, 내용증명을 보낼 상대방을 특정하기는 어려울 것입니다.
3. 철거가 될 때까지의 토지 사용료를 청구할 수 있습니다.
4. 민사소송 절차 내에서 인접토지 소유자의 상속인들을 찾을 수 있습니다.
5. 인접토지 관련자가 불쾌하다는 이유로 연락을 받지 않고, 원만한 합의가 불가능한 상황이라면, 조속히 소를 제기하여 해결해야 할 사안이라고 보입니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 토지 매입을 23년 3월에 하였고, 인접한 땅의 돌담 및 건축물 일부가 경계를 넘어왔기 때문에,

2. 옆 토지 주인에게 경계를 침범한 돌담 및 건축물 철거 청구 및 토지 사용료 청구를 할 수 있습니다.

3. 민사소송을 진행하게 되면, 상속인들의 인적사항을 확인할 수 있습니다.

4. 옆 집 건축물 일부 침범 사건을 수행한 경험 있는 18년차 경력의 건설사 법무실장 출신 민사법 전문변호사와 함께, 소송을 진행하여야, 옆 토지 돌담 및 건축물 일부를 철거시키고, 토지 사용료 및 손해비용을 전부 받을 수 있습니다.

최철호 변호사 · Answer

1. 내용증명 우편등을 통해 상대방과 원만히 협의가 되면 좋으나, 불가시 결국 소송을 하여 철거등 집행권원을 얻어야 법적으로 하자가 없습니다. 
2. 이러한 협의나 소송절차 없이 일방적 철거시 손괴등 법적 책임이 문제될 수 있고 다만 불법증축인 경우 관할 행정청에 민원을 제기하여 볼 수 있습니다. 
3. 철거청구가 일단 가능하고 철거전까지 토지사용료도 청구할 수 있으나 사용료 감정을 위한 감정료 예납이 필요할 것입니다. 
4. 상대방명의자가 이미 사망한 상태라면 철거 등 소송을 제기하고 소송절차를 통해 상속인 특정이 가능하므로 소송절차 진해이 가능합니다.
5. 사안에 따라서는 상대방측의 점유취득시효완성이 인정되어 철거등 청구가 기각될 수도 있겠습니다.