안녕하세요
법무법인 강건 정욱 변호사입니다.
오늘은 임차인 뿐만 아니라 다수의 전차인이 함께 상가건물에 들어왔을 경우 분쟁을 예방하기 위한 제소전 화해의 방법 등에 대하여 말씀 드리고자 합니다.
제소전 화해는 어떤 경우에 할 수 있나요?
'제소전 화해'란 제소(소송제기)전에 화해하고자 하는 당사자가 상대방의 소재지의 지방법원에 출석하여 행하는 화해의 방법(민사소송법 제385조)를 의미합니다.
'제소전 화해'란 소송계속을 전제로 하지 않는다는 점에서 소송상의 화해와는 다르며, 집행권원으로서의 효력이 부여되는 것입니다.
위 방법으로 사건을 진행할 경우 민사 본안소송(임대차목적물 인도청구, 임대차보증금 반환청구 등)의 시기보다 상당기간 단축해 사건을 종료하게 할 수 있는 동시에 본안소송과 마찬가지로 집행력을 부여받아 행사할 수 있습니다.
상가임대차, 전대차 하는 경우에도 '제소전 화해'를 해두면 좋을까요?
상가 임대차는 주거용 임대차와 달리, 건물주(임대인)의 동의가 있다면, 세입자(임차인)이 재임대를 하는 '전대차 사업'이 가능합니다.
'전대차'란 임대차 계약을 맺은 세입자(임차인)이 다른 사람에게 상가용 부동산(점포)를 재임대하는 것을 의미하는데요.
주로 고시원 사업에서 위 '전대차' 계약을 통해 사업을 수행하고 있습니다.
건물주(임대인)에게 세입자(임차인)가 부동산을 임차해 고시원 사업을 할 경우, 고시원에 세를 주고 거주하는 사람이 발생합니다.
위처럼 세를 주고 고시원에 거주하는 사람을 전차인이라 할 수 있습니다.
임대인의 입장으로 볼 때 임차인과 계약만료시 전차인과 관련한 분쟁도 예방하고 싶어하는 경우가 많습니다.
이때 고려해볼 수 있는 방법이 '제소전 화해'라 할 수 있습니다.
제소전 화해가 성립될 경우 해당 조서의 효력은 언제까지 유지되나요?
제소전화해는 건물주(임대인)와 세입자(임차인)의 계약을 유지하고 있는 한 그 조서의 효력이 유지되고 있습니다.
한편, 세입자 등 계약갱신 등을 청구하는 경우에는 위 제소전 화해 조서의 효력이 유지되는지 궁금해하시는 분이 많습니다.
이러한 분쟁을 방지하고자 문구상에 '계약갱신 시에도 제소전 화해의 효력이 유지된다.'라는 취지 등의 사항을 기재해야 합니다.
제소전 화해가 성림된 뒤 당사자가 변경되었다면 어떻게 하죠?
제소전화해는 제소전화해 조서에 특정된 사람에 대해서만 진행할 수 있으므로 원칙적으로는 제소전화해가 성립된 뒤 당사자가 변경되었다면 그 효력이 소멸됩니다. 따라서, 세입자(임차인)가 변경되었다면 재신청 등을 통해 제소전화해 조서 내용을 변경해야 합니다.
그러나, 건물주(임대인)이 변경되었을 경우에는 '승계집행문' 등을 부여받는 방법을 통해서 집행이 가능한 점이 있는데요.
분쟁을 예방·방지, 신속한 집행을 위하여 '제소전화해'의 방법을 취하는만큼, 당사자 변동시 재신청 등의 방법을 취하여 해결을 해두실 것을 권해드리는 바입니다.
변호사가 아닌 다른 직종은 법원 재판에 출석할 수 없어, '제소전화해'는 반드시 변호사를 통해서 진행할 수밖에 없습니다.
특히, '제소전화해'는 그 문구가 강행규정에 위반되거나 법률에 맞게 작성되지 않을 경우 기일이 거듭해 속행되어
신속하게 처리되지 못할 수 있습니다.
법무법인 강건은 부동산·민사 전문 변호사를 주축으로 다양한 분야의 변호사님들이 협업을 하고 있어,
다수의 '제소전화해' 경험을 보유하고 있습니다.
직원, 사무장을 거치지 않고 변호사와 1:1로 상담하여 신속하게 의뢰인들의 니즈(욕구)에 맞게 문구작성, 진행을 도와드릴 수 있습니다.
감사합니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.