계약갱신청구권 거부, 거짓이라면 보상받을 수 있습니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스, 대한 변협 부동산전문변호사, 임영호​입니다.

임대차3법의 시행으로 전세기간이 만기가 되더라도 전세계약은 연장할 수 있으며, 연장을 하는 방법으로는 동일 조건 그대로 연장되는 묵시적갱신과 계약갱신청구권이 있는데요.

그래서 오늘 말씀드리는 계약갱신청구권에 대해 알려드리면, 말 그대로 전세기간이 만료가 되었을 때 임차인이 계약에 대한 갱신을 청구할 수 있는 권리를 의미합니다.

물론, 이러한 계약갱신청구권은 단 1회에 한해 청구할 수 있고, 전세계약이 만료되기 6개월전에서 최소 2개월전까지 집주인에게 갱신을 요청해야 합니다.

특히, 계약갱신청구권을 임차인이 요구하면, 임대인은 이를 거부를 할 수 없어 기존 전세계약기간인 2년을 거주한 후 2년 더 추가해서 살 수 있습니다.

그런데 우리 법은 몇가지 합당한 사유가 있을 때 임대인들이 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있도록 해두었습니다.

그중 많은 임대인들이 사용하는 방법 중에 하나가 바로 임대인이 들어와서 살겠다는 경우이며, 이때 임대인의 직계존속이나 직계비속이 실거주한다고 해도 거부할 수 있습니다.

이렇다 보니 임대인이 더 높은 보증금으로 새 임차인과 계약을 하기 위해 기존 임차인을 쫒아낼 방법으로 실거주를 하지 않음에도 불구하고 계약갱신청구권을 거부하는 경우가 있는데요.

하지만, 결론부터 말씀드리자면, 위와 같이 거짓으로 계약갱신청구권을 거부하는 경우 적법한 절차를 거부한 것이기에 임차인은 정당한 배상을 받아낼 수 있습니다.

계약갱신청구권 거부, ‘이것’을 진행할 수 있습니다.

임대인이 거짓으로 실거주로 이유로 세입자를 내보내는 경우 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 정당한 사유에 해당되지 않습니다.

그러므로 법으로 보장하고 있는 임차인의 권리를 침해한 것이기에 손해배상의 대상이 되며, 그로 인해 임차인은 손해배상청구소송을 통해 보상받을 수 있습니다.

임대차보호법 제6조의3

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신 거절 당시의 월차임 3개월분의 금액

2. 새 임대인의 월차임과 기존 월차임 금액 차이의 2년분

3. 임대인의 실거주 사유로 인해 임차인이 입은 손해액

다만, 손해배상금액은 내가 원하는 대로 받을 수 있는 게 아니며, 현행법에 의하면 위의 3가지 방법 중 가장 큰 금액으로 정한다고 명시해 두었습니다.

이러한 이유로 손해배상으로 받을 수 있는 금액은 보증금과 퇴거시점에 따라 달라질 수 있는 만큼, 사전에 전문변호사의 도움을 받아 이를 확인해보시길 추천드립니다.

계약갱신청구권 거부, 전문변호사의 조력은 필수입니다.

우리나라는 변론주의를 채택하고 있기 때문에, 민사소송은 소송을 진행하는 원고에서 전적으로 입증할 책임이 있습니다. 그리고 이러한 입증도 객관적인 증거로서 이뤄져야 하는데요.

따라서, 손해배상청구를 하기 위해서는 계약갱신청구권을 요청했다는 내용과 임대인이 실거주를 이유로 이를 거부했다는 증거, 새로운 세입자가 입주했다는 것도 증명이 되어야 합니다.

그런데 임대인들은 위와 같은 손해배상청구소송이 진행되면, 책임을 면하기 위해 법에 명시된 정당한 사유를 들이밀며, 소송을 무마하곤 합니다.

이때 정당한 사유라 함은 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하였거나, 또는 실거주 중 갑자기 해외로 나가야 하는 상황이었다든지 하는 경우가 불가피한 사유에 해당이 될 수 있습니다.

이렇다 보니 임대인의 허위실거주가 맞는지, 아니면 실제로 거주하고 있는지, 혹은 세입자를 구하고 있는 상황인지에 대한 여부를 확인하는 과정이 결코 쉽지 않습니다.

이외에도 임대인의 허위실거주가 맞았다고 할지라도 임차인도 잘못한 사유가 있는 경우에는 손해배상소송을 진행하더라도 패소를 할 수 있습니다.

예를 들어서 2개월 이상 월세를 미납했거나, 임대인의 동의없이 주택을 개조, 훼손시켰거나, 제3자에게 전대하였을 경우 등과 같은 사유가 있다면 소송을 진행하기가 어렵습니다.

그러므로 계약갱신청구권 거부로 인해 손해배상청구소송을 진행하고자 한다면, 부동산전문변호사와 상담을 통해 사전에 꼼꼼히 확인해보시길 추천드립니다.