건물 누수 대응방법 

아파트나 빌라를 매입 계약 체결이 완료 된 이후에 체결시까지 알지 못했던 하자를 발견했다면 누구나 당혹스러울 수밖에 없습니다. 이러한 문제는 부동산 취득 과정에서 생각보다 흔하게 발생하는 분쟁 사례 중 하나입니다. 구체적인 해결 과정과 반드시 알아두어야 할 내용을 정리해드리겠습니다.

1. 관련 법령

주택을 실제로 인수하고 잔금까지 모두 치른 뒤 집 천장이나 벽, 바닥 등에서 물이 새고 있음을 발견하는 사례는 적지 않습니다. 이와 같은 케이스에서 주로 쟁점이 되는 것은 매도인 하자담보책임입니다. 민법 580조에 의하면 하자 때문에 계약의 목적을 달성하기 어려워졌다고 판단될 경우 매수인 측에서 계약해제 후 손해배상 청구가 가능하다는 규정이 있습니다.

민법 제580조(매도인의 하자담보책임)

①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

매도인에게 부여되는 이러한 책임은 누수에 대해 알지 못하고 계약을 체결한 선량한 매수인을 법적으로 보호하기 위해서 마련해둔 것입니다. 나아가 부동산 계약의 안전성을 강화하기 위한 목적도 있습니다.

2. 소유권을 보호 받기 위한 요건

약정 당시 목적물 하자를 알지 못한 상태여야 하며

담보책임 면제조항에 대해 상호 간 별도의 약속이 없어야 하고

목적물 하자를 인지한 날로부터 6개월 내에 권리를 주장해야 합니다.

3. 중개대상물 확인설명서 확인

중개대상물확인설명서는 해당 계약을 체결한 공인중개사가 직접 표시한 것이어야 합니다. 공인중개사는 공인중개사법 제25조 및 동법 시행령 21조에 따라 중개 완료 이전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 토지대장등본이나 부동산 종합증명서 및 등기사항증명서 등 목적물을 적극 확인하고, 신의칙 하에 관련 내용을 자세히 파악하여 설명하고 알려줘야 할 의무가 있습니다. 이를 소홀히 했을 때 공인중개사의 과실도 물을 수 있습니다. 따라서 이러한 서류도 공식적으로 검토해야 합니다.

4. 법적 절차

중요한 것은 아파트나 빌라 등 집합건물에서 발생하는 분쟁이라면 민형사상 대응 전부 고려해야 합니다. 원만하게 대화를 통해서 문제를 해결하는 것을 우선으로 두되, 이것이 어렵다면 직접 대응하려 하지 말고 법적 절차를 거쳐서 해결해야 합니다. 갈등 상황에서는 일단 정확히 물이 새는 지점을 확인해야 합니다. 공동주택은 외벽 내지는 공용으로 쓰는 배관 등에서 물이 새는 경우가 종종 있어 특정 세대에 책임을 묻기 어려운 경우가 있기 때문입니다.

대다수 사례에서는 전용부에서 물이 새곤 합니다. 이러한 경우 윗집을 상대로 수리비 내지는 손해배상을 청구해야 합니다. 상대방이 탐지 작업이나 보수를 위한 공사 등에 협조하지 않는다면 민법상 방해배제청구권을 행사할 수 있습니다. 이러한 청구가 법원에 받아들여진다면 하자보수공사를 실시하는 강제집행 신청이 가능합니다. 여기까지 갔는데도 상대방이 순응하지 않는다면, 수리지연에 따른 피해에 더하여 정신적 피해 등의 명목에 따른 손해배상 청구를 진행할 수 있습니다.

물이 새는 것 때문에 타인에게 극심한 피해가 초래된 것을 알면서도 보수공사를 거부한다면 이는 형법상 재물손괴죄에 해당할 수 있기 때문입니다. 이를 근거로 피의자에게 형사책임을 따져볼 수도 있습니다. 정확히 법리를 해석하고 근거를 들어야 하는 법적인 대응은 직접 진행하기가 어렵습니다.

민형사상 대응이 필요해 변호사를 찾는다면 김민재 변호사와 상담하시기 바랍니다.

현재 다수의 건설 / 부동산의 소송을 진행중입니다.