전세사기 내용증명 정말 효력이 있을까? 

최근 뉴스에 엄청난 액수의 빌라 전세사기 사건이 연이어 보도되면서 많은 사람에게 관심을 받게 되었습니다. 전세사기의 경우 피해액이 큰 것과는 별개로 전세사기 피해자들의 일상생활을 망가뜨리는 결과를 초래하기 때문에 피해 사실을 인지한 순간부터 적극적으로 사건에 대응할 필요가 있습니다. 본 포스팅을 통해 전세사기란 무엇이고, 내용증명 등 전세사기에 대응하는 방법 등에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

전세사기

자신에게는 일어나지 않는 일이라 생각했지만, 순식간에 일어날 수도 있는 일이 바로 '전세사기'입니다. 전세사기는 일반적인 전세금 반환 지연과는 다릅니다. 전세금 반환을 미루고 있는 임대인이라고 해서 무조건 전세사기인 것은 아닙니다. 전세사기로 상대방을 고소하고 보증금을 회수하려면 사기죄 성립 요건부터 자세히 살펴봐야 합니다.

사기죄 성립요건은 다음과 같습니다.

1. 기망행위: 허위 의사표시로 인해 타인을 착오에 빠지게 만드는 행위
2. 재산상 이득: 피해자로부터 금전을 받거나 담보를 제공받는 등 적극적 이익부터 채무를 변제할 것처럼 가장하여 돈을 빌리는 행위
3. 고의, 불법영득의사: 본인의 행동으로 인해 상대방이 손해를 입게 되리라는 것을 인지

이러한 내용을 전세사기에 편입시키면 어떻게 될까요?

우선 임대차 계약을 체결한 순간부터 세입자를 속였다는 사실이 인정되어야 합니다. 세입자가 준 전세보증금을 통해 본인이 재산상이 이득을 취하려는 의지가 있어야 합니다. 마지막으로 본인의 이러한 행위가 세입자를 속인 행위인 것을 인지했어야 합니다.

사실 이러한 내용은 전부 임대인의 머릿속, 마음속에서 이루어지는 것이기 때문에 증명해 내기가 매우 어렵습니다. 전세사기를 입증하려면 전문가와 함께 당시의 정황을 토대로 증명해 나가야 합니다. 임대차 계약을 체결하던 날짜를 기준으로 목적물에 문제가 있지 않았는지를 확인해 봐야 합니다.

예컨대 세입자가 계약하던 당시 제3자가 해당 목적물에 임차권등기명령이 되어있다고 가정해 본다면, 이러한 사실을 숨긴 채 계약을 체결한 것은 추후 보증금을 돌려줄 의지가 희박하다고 판단하여 전세사기 혐의가 인정될 수 있습니다. 또한 전세계약을 체결하던 당시 임대인의 재정 상황이 심각한 수준이었다면, 추후 보증금을 돌려줄 가능성이 희박함에도 불구하고 계약을 체결한 것이 되므로 전세사기 혐의가 인정될 가능성이 높습니다.

전세사기 내용증명

이렇게 전세사기가 인정된다면 형사 고소와 더불어 전세사기 내용증명을 통한 보증금 회수까지 진행할 수 있습니다. 형사 고소에서 임대인의 사기죄가 인정된다면 전세사기 내용증명에 추가할 수 있는 증거자료가 하나 더 늘어나게 되고, 세입자가 보증금을 반환받을 확률이 더욱 높아집니다.

내용증명이란 일종의 특수우편으로 우체국에서 사용이 가능한 서비스입니다. 내용증명 우편의 경우 관련 법에 따라 특수한 효력이 인정되는데요. 우체국에서 내용증명우편을 상대방에게 보내게 되면 내용증명우편을 송달받은 일시, 우편의 내용 등이 모두 기록되어 소송상 중요한 증거자료로 사용될 수 있습니다. 일반 우편을 활용할 때 상대방이 받지 않았다고 주장한다면 이를 반박할 증거를 만들기 어렵기 때문에 내용증명우편을 활용한다면 이러한 증명의 곤란에서 벗어날 수 있습니다.

전세사기의 경우 임대인 등 사기 가해자가 어떻게든 전세금 지급을 하지 않으려고 하므로 내용증명우편을 활용한 대응 방법을 알아두시는 것이 좋습니다. 앞서 설명해 드린 것처럼 전세사기 내용증명우편에는 특수한 효력이 존재하는데, 내용증명을 받을 일시와 그 내용에 대해서 우체국이 이를 증거로 남겨두는 것입니다. 단, 내용증명우편의 경우 위 효력과 별개로 강제력이나 분쟁 해결이 가능한 어떠한 효력도 존재하지 않기 때문에 이를 보낸다고 하여 전세사기 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 그러나 전세사기 내용증명을 보내 전세금을 지급받을 조건을 충족해 둔다면 추후 가해자의 항변에 반박할 수 있습니다.

전세계약 해지통보

전세금을 돌려받기 위해서는 우선 전세계약이 해지되었다는 사실이 필요합니다. 그렇지 않으면 실제 소송에서 재판부는 계약이 종료되면 주택의 점유를 이전하면서 전세금을 반환받으라는 동시이행판결이 나올 가능성이 존재합니다. 따라서 해당 소송으로 분쟁이 한 번에 종식되지 않고 또 다른 법률행위를 해야 합니다.

전세계약이 사기나 기간만료 등을 이유로 종료되었다는 점을 내용증명으로 증명할 필요가 있습니다. 임차인의 경우 기간만료 등을 이유로 전세계약이 해지되었다는 의사표시를 내용증명으로 임대인에게 전달한다면 추후 소송에서 매우 유리해질 수 있습니다. 내용증명은 일반 우편과 크게 차이점은 없습니다. 그럼에도 내용증명을 전세사기를 범한 임대인에게 보낼 때는 해당 임대인에게 법적 대응이 임박하였다는 인상을 줄 수 있습니다. 이렇게 되면 심리적으로 압박에 시달리게 되며 문제를 해결할 가능성을 높이는 효과가 발생하게 될 것입니다.

위에서 언급한 내용처럼 전세사기는 내용증명만으로는 어떠한 법적 강제력이 발생하는 것은 아닙니다. 따라서 내용증명과는 별개로 또 다른 법률행위를 통해 전세사기에 대응하여야 합니다. 이때 가능한 수단으로 형사고소, 민사소송, 지급명령신청 등이 있습니다.

형사고소의 경우 고소장을 작성하면서 상대방의 기망행위 존재를 증명하여야 하고, 민사소송의 경우 청구취지와 청구원인을 작성하면서 소송 전에 보전처분 등이 필요합니다. 지급명령신청의 경우 상대방의 인적사항을 알아야 하며 상대방의 이의신청 시 정식소송으로 이어질 수 있습니다.

전세사기는 초기에 대응이 매우 중요합니다. 혹시라도 전세사기일까 걱정되시거나 실제로 전세사기로 어려움을 겪고 계시다면, 언제든지 법무법인 새움에 연락해 주시길 바랍니다.