신탁등기말소조건의 임대차계약, 비말소시 손해배상 청구가능? 

최근 사회문제로 대두대고 있는 전세 사기 유형 중 신탁부동산을 이용한 전세사기 피해자들이 다수 발생한 바 있습니다. 신탁부동산의 경우 법적인 소유권은 신탁회사에 있습니다. 신탁부동산의 임차인의 경우 수탁자와 우선수익자의 동의를 받지 않고 임대차계약을 체결 경우 대항력이나 우선변제권을 가질 수 없기 때문에 신탁부동산이 전세사기에 이용되는 사례가 적지 않습니다.

일반적으로 신탁부동산 전세사기는 기존 소유자가 신탁사의 동의를 받지 않고 임대계약을 체결해 전세보증금을 받은 후 반환하지 않는 수법으로 이루어집니다. 이 때, 공인중개사도 함께 가담하여 신탁부동산에 대한 임대차 계약체결을 유도하는 경우가 있으므로 특별히 주의하고 신탁원부를 꼭 확인해야 합니다.

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오늘은 한 임차인이 신탁부동산을 임차하면서 보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였으나, 잔금을 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대차보증금 중 일부만 회수하자, 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안입니다.

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대법원이 이 사건 공인중개사의 책임여부에 대해 어떠한 판결을 내렸는지 함께 알아보겠습니다.

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​-. 사실관계

1)​ A(원고)는 공인중개사인 B(피고1)의 중개로 신탁부동산을 임차하면서 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였습니다.

2) A(원고)가 임대인에게 잔금을 모두 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 구하였으나, 임대차보증금 중 일부만 회수하였습니다.

3) 공인중개사 B(피고1) 및 공제계약자인 공인중개사협회(피고2)를 상대로, B(피고1)가 신탁부동산 중개에 관한 주의의무를 다하지 않았다고 주장하면서 회수하지 못한 나머지 임대차보증금 상당액의 손해배상을 구하였습니다.

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-. 원심법원의 판단

부산지방법원 2023. 2. 10. 선고 2022노53334 판결

원심은, 다음과 같은 이유로 공인중개사인 B(피고1) 의 주의의무위반과 그로 인한 A(원고)의 손해를 인정할 수 없다고 보아 B(피고1) 및 그 공제사업자인 한국공인중개사협회(피고2)를 상대로 손해배상을 구하는 A(원고)의 청구를 배척하였습니다. 즉, B(피고1)는 중개 당시 A(원고)에게 이 사건 건물이 신탁회사에 신탁된 부동산임을 설명하면서 임대인에 대한 임대차보증금 잔금지급과 동시에 신탁등기를 말소받는 내용의 특약을 체결하도록 하였으므로 A(원고)가 신탁사실을 잘 알고 있었다고 보이는 점, 그럼에도 A(원고)가 신탁등기 말소도 받지 않은 채 조희종합건설에 임대차보증금 잔금을 먼저 지급하였고, 임대인이 신탁등기 말소 약정을 불이행한 것뿐인 점, 설혹 B(피고1)의 주의의무위반이 있었다고 하더라도 A(원고)가 임대차계약으로서 신탁회사에 대항할 수 있다고 오인한 것으로 보기도 어려운 점 등에서, B(피고1)가 주의의무를 다하지 않았다거나 A(원고)가 조희종합건설로부터 임대차보증금을 반환받지 못한 손해와의 사이에 상당인과관계가 있음을 인정할 수 없다고 판시하였습니다.

​☞ 원심은 B(피고1)의 공인중개사로서의 책임 및 그 공제조합(피고2)의 책임을 부정하고 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 배척하였습니다.

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-. 대법원의 판단

대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결

[ 신탁부동산 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 업무상 주의의무의 내용 ]

부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.

이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다.

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☞ 원심판단은 위 법리에 비추어 수긍하기 어렵다.

원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사정을 알 수 있다. B(피고 1)가 작성한 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 ‘소유권에 관한 사항’란에 임대인 OO종합건설이, ‘소유권 외의 권리사항’란에 □ □신탁회사가 각 기재되어 있고, 임대차계약서 중 ‘특약사항’란에는 ‘임대인은 임차인의 잔금과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소키로 한다.’는 기재가 있을 뿐이다.

B(피고 1)가 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 A(원고)에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 OO종합건설이 아닌 □ □신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료는 없다.

특히 임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, B(피고 1)가 이 사건 건물의 권리관계에 관하여 성실하고 정확하게 설명하였다면 A(원고)가 OO종합건설과 임대차계약을 체결하지 않았거나 신탁등기를 말소받기도 전에 미리 임대차보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크다. 따라서 B(피고 1)에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다. A(원고)가 특약사항과 달리 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였다는 사정은 이를 손해배상책임제한의 사유로 참작함은 별론으로 하고, 그로 인하여 B(피고 1)의 과실과 임대차보증금을 반환받지 못한 A(원고)의 손해와의 사이에 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없다.

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그런데도 이와 달리 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 배척한 원심판단에는 공인중개사로서의 주의의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다 하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

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☞ 대법원은 위와 같은 대법관의 일치 의견으로 원심판결을 파기하고, 이 사건을 다시 심리・판단하도록 원심법원에 환송하였습니다.

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​-. 결론

대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결

정리하자면, 한 임차인이 신탁부동산을 임차하면서 보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였으나, 잔금을 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대차보증금 중 일부만 회수하자, 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안에서 대법원은, 공인중개사의 과실이 있다고 판단하였습니다.

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대법원은, 공인중개사인 B(피고 1)가 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 A(원고)에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 제3의 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없는 한, B(피고 1)에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다고 판단하였습니다.

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신탁등기가 되어 있는 부동산의 경우 전세사기의 수법으로 악용될 위험이 높습니다. 신탁회사나 우선수익자의 동의 없이 신탁등기 부동산 계약을 체결할 경우 임차인이 임대보증금을 돌려받지 못해 법적인 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다. 신탁등기부동산 전세사기를 당한 경우 법적 조력 없이는 대응이 매우 어렵기 때문에 초기부터 변호인을 선임하여 대응하는 것이 중요합니다. 전세사기 피해로 보증금을 반환받지 못하고 있는 상황에 직면하고 계시다면, 주저하지 마시고 전문가인 변호사에게 사건을 의뢰하시어 적절한 판단에 따라 법적인 절차를 진행하시면 보다 수월하게 해결하실 수 있을 것이라 생각됩니다.​

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대응하는 방식에 따라 결과가 천차만별이기 때문에 누구보다도 법리를 잘 알고, 노하우가 있는 변호사와의 사건 진행이 필요할 것입니다. 법무법인(유한) 서평 일산분사무소에서 30년 경력의 부장판사 출신 장진훈 변호사님과 함께 원만하게 사건을 해결하시기를 추천드립니다.