종전 임차인이 설치한 부분에 대한 임대인의 철거 요청은 정당? 

대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결

대법원은 원심이 인정한 사실과, 기록을 통해 알 수 있는 다음 사정들을 아래의 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 수긍하기 어렵다고 판단하였습니다.

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[ 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지를 임차한 임차인이 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부 ] → 원칙적으로 X

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다. 위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적․개별적으로 이루어져야 한다.

1) 이 사건 임대차계약의 임차목적물은 이 사건 토지로 특정되어 있고, 앞서 본 바와 같이 계약 체결 당시 이 사건 토지에 주택과 개 사육용 철창이 이미 존재하였음에도, 이 사건 임대차계약서에서 임차목적물로 기재되어 있지 않을뿐더러 사용 또는 원상회복 등에 관한 내용을 찾기 어렵다. 이 사건 임대차계약서에 ‘임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구키로 한다’는 내용이 기재되어 있고, 특약사항에 ‘계약 만료 시 권리금 없음’, ‘계약 만료 시 땅 원상복구 할 것’이라는 내용이 기재되어 있으나, 위 기재 내용만으로는 임차목적물이 아닌 지상 가건물과 철창 구조물까지 원상회복의 대상으로 약정하였다고 보기 어렵다.

2) 원고와 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음이 확정된 후 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 피고가 임차 후 사용한 이 사건 토지 지상 주택과 개 사육용 철창은 이 사건 토지의 전 임차인 등이 설치한 것이다. 피고는 이 사건 임대차계약 체결 전인 2008년경 종전 임차인에게 3,000만 원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였는데, 2009년 체결된 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 36개월에 불과하고 약정 차임인 연 170만 원은 임대목적 토지 공시지가에 비추어 보더라도 현저하게 저렴하다고 단정하기 어렵다.

3) 원심의 판단에 따른다면, 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음을 알면서도 자신이 설치하지 아니한 주택과 개 사육용 철창을 철거하여 원상회복할 의무까지 추가 부담하기로 약정하면서 이 사건 임대차계약을 체결하였다는 결과에 이르는데, 이는 원고에게만 유리하고 피고에게는 불리한 내용이 되어 선뜻 받아들이기 어렵다.

4) 앞서 본 이 사건 임대차계약 체결에 이르기까지의 경위, 이 사건 임대차계약의 임차목적물과 내용 등 여러 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 당시 피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 사용하다가 임대차 종료 시 임대 당시 상태로 반환하기로 약정하였다고 봄이 자연스럽고, 피고는 임대 당시와 비교하여 현상이 변경된 부분에 한하여 원상회복의무를 부담할 뿐 이를 초과하여 임대목적 토지상에 건립된 가건물 기타 구조물 등의 원상회복의무까지 부담한다고 보기는 어렵다.

그렇다면 원심으로서는 위와 같은 사정들까지 면밀히 살펴보거나 심리하여 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복의무의 내용과 범위를 판단해야 할 것이다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 피고의 철거의무를 인정하여 원고의 철거청구를 받아들였는바, 이러한 원심판단에는 임차인의 원상회복의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있고, 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

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☞ 위와 같은 이유로 대법원은 대법관의 일치된 의견으로 원심판결 중 철거청구에 관한 부분을 파기하고 원심법원에 환송하였습니다.