전세계약만료전 임차인이 꼭 해야 되는 것! 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호변호사입니다.

전세계약이 만료가 되었음에도 보증금을 반환받지 못한 분들을 주변에서 많이 보셨을 것입니다.

이로 인해 여러분도 전세계약만료를 앞두고 임대인이 혹시 보증금 반환을 미루는 건 아닌지 걱정이 많으실텐데요.

다만 걱정만 한다고 해서 문제가 해결되는게 아니죠. 걱정할 시간에 차라리 여러분이 할 수 있는 것을 해두시는게 낫습니다.

그래야 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 법적 대응을 하여 받아낼 수 있습니다.

하여 오늘은 전세계약만료전 보증금반환을 받기 위해 임차인이 반드시 해두어야 하는 것에 대해서 이야기를 나눠볼려고 합니다.

그러니 오늘 말씀드린 내용을 반드시 전세계약만료전에 미리미리 해두시길 바랍니다.

전세계약만료전, 계약해지통보는 반드시 해두세요!

이걸 몰라서 이야기를 하냐고 반문하시는 분들도 계실텐데요. 그런데 생각보다 많은 분들이 계약해지통보를 제대로 하지 않아 피해를 입는 분들이 상당히 많습니다.

그래서 계약만료전에 꼭 계약해지통보를 하라고 말씀을 드리는 것인데요. 특히 그중에서도 많이 착각하는 중에 하나가 ‘계약만료전 계약해지통보시기’인데요.

먼저 임대차계약해지통보는 계약이 만료기전 6개월전에서 최소 2개월전에 계약종료하겠다는 해지통보를 전달해야 합니다. 만일 이 기간안에 계약해지통보를 하지 않게 되면 묵시적갱신이 되어 계약이 자동으로 연장이 됩니다. 물론 묵시적 갱신이 되어도 보증금을 반환받을 수 있습니다.

임차인은 묵시적 갱신이 된후 언제든지 계약을 해지할 수 있기 때문인데요. 문제는 묵시적 갱신이 된후에는 계약해지의 효력이 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 말한날로부터 3개월후입니다.

그러므로 전세보증금을 돌려받는 시간이 미뤄지는 것을 막기 위해서라도 계약만료전에 계약해지에 대한 의사표시는 확실히 임대인에게 밝혀두시길 바랍니다.

이때 계약해지통보는 전화나, 문자, 카카오톡으로 하셔도 상관없습니다. 다만 아셔야할것이 우리나라는 의사표시의 경우 민법 제211조 1항의 도달주의원칙을 적용하고 있습니다.

도달주의가 무엇인지 생소하신 분들도 계실텐데요. 개념을 간단히 말씀드리자면 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 의사표시가 임대인에게 도달하였을 때 효력이 생긴다는 것을 뜻합니다.

쉽게 말해 임대인이 계약해지통보를 확인해야 한다는 말입니다. 그렇다보니 계약해지통보를 했음에도 불구하고 임대인이 통보를 받지 못했다고 이야기하는 경우가 의외로 많습니다.

따라서 구두나, 전화, 문자로 계약해지를 해도 되지만, 가급적이면 내용증명으로 계약해지통보의사를 밝히는 것을 권장드리고 싶습니다.

내용증명으로 추천드리는 이유는 증거로 활용이 가능하기 때문인데요. 내용증명은 당사자인 여러분과 임대인, 우체국 해서 총 3부를 작성해서 보내게 됩니다.

그래서 임대인이 계약해지통보를 듣지 못했다고 발뺌을 할때 우체국이 공식적으로 내용증명을 보낸 사실에 대해 증명을 해 줄 수 있습니다.

게다가 특별한 작성형식이 존재하는 것이 아니어서 여러분이 직접 작성을 하여 보낼 수 있습니다. 물론 변호사의 이름으로 보내는게 더 큰 효과가 클 수 있습니다.

아무래도 개인이 작성해 보낼때보다 변호사이름으로 내용증명을 보내게 되면? 상대방인 임대인이 혹시 이러다 ‘소송으로 이어지는 게 아닌가’하는 불안감을 느낄 수 있거든요. 그래서 심리적 압박을 받아 내용증명을 보낸후 보증금을 돌려주는 사례도 적지 않는데요,

그러나 혼자서도 작성해 보내도 됩니다. 그러니 전세계만료전 계약해지통보는 내용증명을 통해 보내는 것 추천드립니다.

전세계약만료전, 이사 함부로 해선 안됩니다.

전세계약만료전 계약해지통보의사를 임대인에게 밝혔다고 해서, 함부로 이사를 나가서는 절대 안됩니다.

임차인이 보증금을 반환받기 위해선 전세계약을 체결한후 전입신고와 확정일자를 받은것에서 끝나는 것이 아니라, 부동산을 점유도 하고 있어야 합니다.

그래야 대항력과 우선변제권을 보호받을 수 있고, 만약이라도 전세계약만료후 임대인이 보증금반환을 해주지 않는다면 이를 토대로 법적 대응을 고려해볼 수 있습니다.

하지만 아무리 임대인에게 전세계약해지통보를 했더라도 계약만료전에 이사를 나가게 되면 대항력과 우선변제권이 상실됩니다.

때문에 이사를 나가야 한다면 임차권등기명령을 신청해 보증금을 반환받을 수 있는게 대항력을 갖춘후 나가는게 좋습니다. 다만 임차권등기명령 역시 전세계약이 만료된후에야 신청할 수 있습니다.

그리고 임차권등기명령 신청후 그 결과가 부동산등기부동본에 기재가 되어야 법적 효력이 발생합니다. 하여 신청후에도 어느정도 시간이 소요가 됩니다.

그러니 안전하게 전세보증금을 반환받고자 하신다면 전세계약만료전에는 가급적이면 이사를 나가는 것은 미루시길 권유드리고 싶습니다.

그럼에도, 사정상 어쩔 수 없이 이사를 나가야 하는 상황이 있죠. 그때에는 임대인과 협의를 해보시는 걸 추천드립니다. 그래야 전세보증금 반환에 어려움을 덜 겪을 것입니다.