집합건물 관리단, 변호사가 직접 알려드립니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스 민사전문변호사 임영호입니다.

최근에는 신축 오피스텔, 지식산업센터, 생활숙박시설, 복합상가와 같은 집합건물의 입주 예정자들이 관리단 구성에 대한 자문을 많이 요청하고 있습니다.

예전에는 이러한 집합건물이 공동주택관리법의 적용을 받지 않았기 때문에 구분소유자들의 건물 관리에 대한 관심이 크지 않았는데요.

다만 요즘에는 집합건물의 규모가 커지고 입주민들의 권리 의식이 높아지면서 관리단 구성이 매우 중요해졌습니다.

사실, 집합건물의 관리단은 구분소유자들과 임차인을 포함한 모든 입주민들에게 매우 중요한데, 이는 공동주택관리법이 적용되는 아파트의 경우 입주자대표회의와 같은 역할을 하기 때문입니다.

그러나 이러한 관리단이 불공정하게 구성된다면 어떨까요? 이는 매우 가능한 일이며, 실제로 신축 집합건물에서는 이러한 분쟁이 적지 않게 발생하고 있습니다.

결국 이러한 문제를 해결하기 위해서는 입주 직후에 자치적으로 관리단을 구성하는 것이 매우 중요합니다. 집합건물의 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체입니다. 이러한 단체의 구성에는 대표자가 있어야 하며, 내부 규약이 있어야 합니다.

대표자는 관리인이며, 내부 규약은 관리규약을 말합니다. 관리인은 관리단 집회를 개최하여 과반 결의를 통해 선임할 수 있으며, 관리규약은 75% 이상의 결의를 통해 제정될 수 있습니다.

그런데 관리단 집회를 소집하고 개최하는 것은 누가 해야 할까요? 과거에는 건축 시행사가 이를 담당했지만, 이제는 집합건물법의 개정으로 이는 구분소유자들의 책임으로 전환되었습니다.

그러나 분양자가 미리 행동한다면 입주민들은 최초의 관리단 집회 소집 권한을 상실할 수 있습니다. 따라서 구분소유자들은 입주 후 약 3개월 내에 관리단 집회를 소집하여 개최할 수 있도록 준비해야 합니다.

이를 위해 소집 동의를 얻고 소집 통지서를 발송하는 등의 과정이 필요합니다. 또한, 관리인의 선임은 필수적이며, 관리규약의 제정 또한 중요합니다.

더불어 분양계약서에 관리업체 선정이나 관리인 선임에 대한 내용이 있다면 어떻게 해야 할까요? 이러한 내용이 있다고 해도 법률적으로 그 효력을 인정받기가 쉽지 않습니다.

분양계약서의 내용은 단지 참고적인 것에 불과하며, 집합건물법에서 정한 사항만이 효력을 가집니다. 따라서 구분소유자들은 새로운 관리인을 선임하고 관리업체를 변경할 수 있습니다.

마지막으로, 분양자가 선정한 위탁관리업체는 언제까지 관리업무를 수행할 수 있을까요? 이는 분양자의 임시적인 조치로서, 구분소유자들이 실질적으로 관리단을 구성하면 위탁관리업체의 역할은 종료됩니다.

이러한 계약의 효력은 분양자와 관리업체 간의 것이며, 관리단에는 구속력이 없습니다. 이러한 과정을 통해 집합건물의 입주민들은 자유롭고 공정한 관리를 위해 노력할 수 있습니다.