집주인 잠수, 보증금 돌려받는 방법 있습니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스, 부동산전문변호사, 임영호입니다.

최근에는 역전세난 등으로 인해 새로운 세입자를 구하는 것이 어려워지면서, 임대차계약을 해지하려는 세입자로부터 전화를 받지 않는 집주인이 늘고 있다고 합니다.

이러한 상황에서 집주인은 임대차계약에서 보증금을 돌려주지 않기 위해 세입자의 전화를 받지 않는 경우가 있는데, 이때는 법적 방법으로 임대차계약 해지 통보를 해야 합니다.

임대차보증금을 반환받기 위해서는 임대차계약 해지가 매우 중요합니다. 일반적인 계약과는 달리 임대차계약은 만기 전에 갱신 거절 통지를 하지 않으면 계약이 종료되지 않습니다.

이는 민법 제639조의 묵시적 갱신에 근거한 것입니다. 따라서 보증금을 반환받으려면 임대차계약이 만기 전에 반드시 임대인에게 해지 의사를 표시해야 합니다.

그렇지 않으면 묵시적 갱신으로 인해 임대차계약 기간이 연장될 수 있습니다.

그러나 묵시적으로 연장된 경우에도 세입자는 언제든지 계약을 해지할 수 있으나, 통지 후 3개월이 지나야 계약이 해지된 것으로 간주됩니다.

그래서 묵시적 갱신이 되기 전에 임대차계약 만기일 2~6개월 이전에는 반드시 계약 해지 통보를 해야 합니다.

하지만, 이런 상황에서는 집주인이 연락을 받지 않으며, 보증금 반환을 회피하는 경우가 있습니다.

따라서 일반적으로 흔히 사용되는 임대차계약 해지 통보 방법으로는 문제를 해결하기가 어렵기에 내용증명으로 임대차계약 해지 통보를 하는 것이 좋습니다.

특히, 내용증명으로 임대차계약 해지 통보를 하는 이유는 다음과 같습니다. 임대차계약 해지 통보를 하기 위해서는 내용증명 외에도 전화, 문자메시지, 카카오톡, 이메일, 구두 등의 방법이 있습니다.

하지만 우리 민법은 의사 표시의 효력 발생에 '도달주의'를 취하고 있습니다. 따라서 통지가 법적으로 효력을 발생하기 위해서는 상대방이 그것을 알 수 있도록 해야 합니다.

그러므로 문자나 전화 등으로 계약 해지 통보를 하더라도 집주인이 연락을 회피하거나, 문자 등을 확인하지 않는다면 계약 해지가 통보되지 않은 것으로 간주됩니다.

반면 내용증명은 '의사표시의 공시송달'을 신청할 수 있습니다. 이는 법원에서 송달할 서류를 보관하고 그 사실을 법원 게시판에 게시하여 상대방에게 통지하는 절차입니다.

따라서 임대인과 직접 연락되지 않아도 내용증명을 보내면 받지 않아도 됩니다.

그러나 내용증명이 반송되더라도 의사 표시 공시송달을 법원에 신청하면 임대인에게 송달된 것으로 간주하여 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

다만, 내용증명이 반송된 후에도 공시송달을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 법원은 공시송달을 해야 할 사유가 명확히 존재할 때에만 이를 인용 결정해 줍니다.

그러므로 내용증명이 반송된 후 2회, 3회 다시 반송되어야 공시송달을 신청할 수 있습니다.

또한, 공시송달을 신청해도 인용될 때까지 시간이 소요됩니다. 2주간 법원 게시판에 게시되는 기간이 필요합니다. 따라서 임대차계약 만료 2달이 지나지 않도록 신속하게 진행해야 합니다.

내용증명으로 임대차계약 해지 통보를 하면 법적 대응 시 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.

예를 들어 일부 집주인은 임대차계약을 문자나 이메일로 보내도 확인하지 않고 묵시적 갱신을 주장하는 경우가 있습니다.

그러나 내용증명으로 계약 해지를 했다면 그러한 상황을 예방할 수 있습니다.

따라서 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금반환을 받지 못해 법적 소송까지 진행되어야 하는 상황을 염두에 두고, 집주인이 연락을 받지 않을 때는 내용증명으로 해지 통보를 하시어 이러한 상황을 미리 예방하시기 바랍니다.