임차권등기명령
전세금을 돌려받지 못하고 있다면
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전세계약이 종료되었을 때 집주인이 원활하게 보증금을 돌려준다면 아무런 문제가 생기지 않겠지만, 안타깝게도 최근 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 급증하고 있습니다.
보증금은 개인의 재산 대부분을 차지할 정도로 금액이 크기에 만일 이를 돌려받지 못했다면, 이로 인해 발생하는 피해는 막대할 것입니다.
아마 해당 글을 읽고 계신 여러분도 전세금을 돌려받지 못하여 어떠한 대응을 해야 하는지 궁금하실 것입니다.
가장 대표적인 방법으론 보증금 반환소송을 제기하는 것이지만, 이는 시간도 오래 걸리고 큰 비용이 발생할 수 있기에 무작정 소송을 제기하는 것은 옳지 않습니다.
하지만 ‘전세금을 제때 돌려달라.’라는 통보만으로는 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 가능성이 있기에 한없이 마음만을 놓고 있을 수는 없습니다.
이로 인해 ‘어떻게 해야 전세금을 돌려받을 수 있을까?’라는 의문은 더욱 커지게 될 것입니다.
이때 효과적으로 고려해볼 수 있는 제도가 바로 ‘임차권등기명령’인데요, 오늘은 조금은 생소한 제도인 임차권등기명령에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임차권등기명령을 이해하기 위해 알아야할 개념 - 채권, 물권, 대항력
임차권등기명령을 올바로 알기 위해서는 우선 채권과 물권, 대항력에 대한 개념을 알아야 합니다.
우리나라 법에서는 물건에 관해 가지는 권리를 ‘물권’, 의무를 발생시키는 권리를 ‘채권’으로 규정하고 있습니다.
아울러 물권은 모든 사람에게 주장할 수 있으며, 채권은 의무를 이행해야 하는 자에게만 대항할 수 있습니다.
또한, 물권과 채권이 충돌한다면 물권이 채권에 우선하는 특징을 가지고 있습니다.
우리가 흔히 말하는 ‘전세계약’은 채권에 해당하기에, 만일 이러한 관계가 발생한 이후 저당권과 같은 물권이 형성된다면 계약자는 추후 채무변제의 우선순위를 잃을 수 있습니다.
저당권이라는 물권이 전세계약이라는 채권에 우선하기 때문입니다.
우리나라 법에서는 이를 방지하고자 전세계약에서는 전입신고와 확정일자를 받는 것으로 물권에 우선한 ‘대항력’을 갖게 만드는 절차를 두고 있습니다.
그렇기에 전세계약을 맺었다면 이후 반드시 전입신고와 확정일자를 하는 것이 바람직하다고 하는 것입니다.
임차권등기명령의 효력 및 장점
그러나 전세계약이 종료되고 아직 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 다른 곳으로 이사한다면, 대항력의 요건이 사라지기에 채권의 우선변제를 받지 못합니다.
즉, 아직 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 아무런 조치 없이 다른 집으로 이사하는 것은 지양해야 합니다.
이때 생각해볼 수 있는 제도가 바로 ‘임차권등기명령’입니다.
이는 보호받아야 할 전세계약을 임차권으로 설정하여 상대방 부동산에 등기하는 것을 말합니다.
만일 임차권등기명령이 이루어진다면 설령 이사하여 전세계약의 대항력을 잃는다 할지라도 기존의 변제 순위를 유지할 수 있습니다.
그렇기에 이사하기 전 전세금을 돌려받지 못했다면, 변제의 우선순위를 지키기 위해 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
하지만 임차권등기명령의 장점은 이뿐만이 아닙니다.
임차권등기명령은 등기부에 표시가 되는 내용이기에 집주인을 압박할 수 있는 수단으로 사용할 수 있습니다.
‘해당 집주인이 전세금을 돌려주지 않았다.’라는 내용과 더불어 ‘앞에 갚아야 할 전세금이 있다.’라는 정보를 함께 줄 수 있기 때문입니다.
만일 임차권등기의 내용이 있다면 새로 집을 보러오는 사람은 계약을 망설일 것이며, 집주인은 이러한 상황을 해결하고자 등기를 없애기 위해 전세금을 돌려줄 것입니다.
임차권등기명령 신청 절차와 방법 까다롭기에
이처럼 임차권등기명령은 전세금을 돌려받기 위한 제도라 할 수 있지만, 절차가 아주 쉬운 것은 아닙니다.
다른 사람의 부동산에 제한을 가하는 것이기에, 권리 관계의 완벽한 입증이 없다면 법원에서 승인해주지 않기 때문입니다.
또한, 새로운 세입자를 구할 수 없어 오히려 전세금을 돌려받지 못하거나 경매가 진행되어 자신의 보증금을 완벽하게 지켜낼 수 없는 안타까운 상황에 놓일 수도 있습니다.
즉, 무조건 임차권등기명령을 신청하기보다는 수원부동산전문변호사에게 자문하여 법리적 내용을 검토하는 것이 필요합니다.
즉, 임차권등기명령을 신청하기 이전 집주인의 상황에 대한 구체적인 분석을 통해 해당 절차가 효과적일지를 살펴보는 것이 선행되어야만 하는 것입니다.
만일 내용증명 발송, 지급명령신청과 같은 간단한 제도로도 문제가 해결될 수 있다면 굳이 등기 명령, 소송까지 갈 필요가 없기 때문입니다.
따라서 이러한 내용을 명확하게 인지하고 전세금과 관련된 문제가 발생했을 때는 수원부동산전문변호사의 조력을 받는 것이 바람직한 해결책이라 할 수 있습니다.
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