주택임대차보호법의 기초, 제대로 알기 

주택임대차보호법은 주택임차인의 안정적인 주거환경을 확보하기 위하여 민법상 임대차 규정의 특별법으로서, 개정이 진행되고 있는 상황입니다. 

이렇게 최근 주택임대차보호법의 개정으로 임대인, 임차인들의 관심이 뜨거워지면서 개정조항에 대한 질문뿐만 아니라, 주택임대차보호법에 관한 기초적인 질문을 많이 받고 있는데요, 오늘은 민법의 특별법인 주임법의 적용범위에 대해 살펴보겠습니다.

1. 주택임대차보호법의 적용범위

주임법 제2조를 살펴보면, 『주임법 제2조(적용범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.』 라고 규정되어 있습니다.

여기서 ‘주택’에는 미등기 주택도 포함되며, 주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되거나 일부에서 영업을 하더라도 주택에 포함되어, 주임법의 적용을 받게 됩니다. 다만, 애초에 비주거용 건물이라면 그 일부를 주거용으로 사용하더라도 주임법상 주택에 해당하지 않기 때문에, 주임법의 적용을 받지 못합니다. 또한, 애초에 주거용 건물이라도 해도 임대차가 아닌 ‘사용대차’(주택에 대한 사용이익인 차임을 지급하지 않는 경우를 말합니다)로 주거용 건물에 거주하는 경우에도 주임법의 보호를 받지 못하므로 주의해야 합니다.

주택임대차보호법은 ‘임대차’를 전제로 합니다.

임대차의 본질은 임차인이 목적물을 사용 수익하고, 이에 대한 사용대가를 지급하는 것을 내용으로 하는 계약입니다. 그러다보니, 만약 채권자가 기존의 일반적인 금전채권에 대해 우선변제를 받을 목적으로 임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고, 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 외관을 만들었을 뿐, 실제 주택을 주거용으로 사용 수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 통정허위표시로서 무효이므로, 주임법상 대항력을 부여할 수 없고(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결), 당연히 그 채권으로 우선변제를 받을 수 없습니다.

주임법이 적용되는 임대차가 반드시 주택의 소유자인 임대인과의 계약을 전제로 하는 것은 아닙니다. 주택의 소유자는 아니지만, 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 있는 임대인(예를 들어, 아파트의 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주하게 하고, 임차인이 주임법상 대항력을 갖춘 뒤에, 수분양자가 분양계약상 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 결국 수분양자가 소유권을 취득하지 못한 사안)과 임대차계약을 체결한 경우에도 주임법이 적용됩니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908 판결).

부동산담보신탁계약이 관련된 경우 최근에는 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우, 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의없이 임대차계약을 체결한 후, 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 이 임대차계약에도 주임법이 적용될 수 있습니다(2019. 3. 28. 선고 2018다44879 판결). 

결국 주임법의 개정으로 임차인의 계약갱신청구권 등의 권리를 행사하려고 할 때, 본인이 거주하고 있는 곳이 정말 주임법이 적용되는 ‘주택’인지를 법률상 따져봐야 합니다. 오피스텔인데, 주된 목적이 주거용인지, 사무용인지, 영업용인지 등을 살펴봐야 할 것입니다.

아무리 갱신청구권의 행사기간, 임대인의 거절사유의 부당성 등이 명확한 사안이라고 해도, 거주하고 있는 곳이 주임법상 주택인지를 먼저 살펴보아야 하며, 이것이 바로 분쟁해결의 시작점이라고 할 수 있습니다.