세입자퇴거불응, 어떻게 해결해야 될까? 

안녕하세요. 부동산전문변호사, 이철희입니다.

임대인이 세입자에게 보증금을 반환해주지 않는 사례못지 않게 세입차가 부동산을 반환해주지 않아 그로인해 법률상담을 의뢰하시는 경우도 적지 않습니다.

지금 이글을 보고 계시는 분들 중에서 그 고민을 하고 계시는 분들이 계실 것입니다. 오늘 이글을 끝까지 읽어보신다면 그런 걱정 모두 해결이 되실 것입니다.

하지만 그전에 한가지 당부드릴 말이 있습니다. 세입자가 퇴거를 불응한다고 해서 절대 감정적인 대응을 해서는 절대 안됩니다.

간혹보면 임차한 집에 무단으로 들어가 세입자의 짐을 다빼버리시는 분들이 계시는데요. 아무리 본인 소유의 집이더라도 이러한 행동은 명백히 범법행위입니다. 그래서 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다.

그러니 세입자가 계약이 끝났음에도 퇴거를 불응한다고 하더라도 감정적인 대응은 절대 금물입니다. 합법적인 방법으로 해결하시길 바랍니다.

그럼 여기에서 합법적으로 세입자를 내보내는 방법이 무엇인지 궁금하실텐데요. 바로 결론을 말씀드리겠습니다​. 명도소송을 하면 됩니다.

명도소송은 무단으로 부동산을 점유하고 있는 세입자를 신속하게 보낼 수 있는 방법입니다. 다만 시간이 오래 걸리기는 합니다. 소장을 접수한 후 판결문을 받는데까지 최소 6개월은 걸립니다.

하지만 명도소송 후에는 강제집행권원을 가질 수 있습니다. 그래서 소송 후 순순히 퇴거를 하면 좋지만 그렇지 않을 경우 강제집행을 하여 세입자를 내보낼 수 있습니다.

때문에 명도소송은 퇴거를 불응하는 세입자를 가장 확실하게 내보낼 수 있는 방법입니다. 그런데 이러한 명도소송을 하기 위해서는 먼저 해야할 일이 있습니다. 바로 내용증명을 보내는 것입니다.

명도소송 전에 내용증명부터 보내야 하는 까닭

내용증명을 한번이라도 보내보신 분들은 알고 계실 것입니다. 내용증명에는 법적 강제성이 없다는 것을요. 그래서 내용증명을 보낸후 세입자에게 퇴거를 하지 않아도 그 어떠한 제재를 할 수가 없습니다.

그럼에도 내용증명을 보내야 하는건, 추후 진행할 명도소송에서 증거로 활용할 수 있기 때문입니다.

명도소송을 할려면 임대인과 임차인 사이에 적법하게 계약이 종료가 되어야 합니다, 하여 명도소송을 하기전에 계약해지통보부터 먼저 해야 합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신이라 하여 계약이 연장이 됩니다.

그런데 명도소송을 진행해보면 임대인과 세입자 사이에 계약해지통보를 두고 다툼이 되는 경우가 많습니다. 임대인은 했다고 하는데 반해 세입자는 계약갱신거절 의사를 들은적이 없다고 하는 것인데요.

왜냐하면 계약해지에 대한 의사는 상대방에게 도달이 되어야 법적 효력이 생기기 때문인데요. 쉽게 말해 상대방이 그 내용을 확인해야 한다는 의미입니다.

그래서 이런점을 악용하여 임대인을 연락을 피한후 계약해지통보의사를 전달받지 못했다고 우기는 경우가 많은데요. 내용증명을 보내게 되면 이런 것을 예방할 수 있습니다.

내용증명은 본인 한부, 수신인 한부, 우체국 한부 해서 나눠 가집니다. 그래서 법적 공방까지 가게 되었을 때 실제관계를 증명해 주는 중요한 역할을 활용할 수 있습니다.

더불어 세입자가 연락을 피할 때에도 내용증명에 일정기간 법원 게시판에 게시하면 세입자에게 간주하는 ‘공시송달’절차가 있어, 계약해지통보를 확실하게 전달할 수 있습니다.

한편 명도소송은 판결문을 받는데까지 시간이 오래 걸린다고 말씀드렸습니다. 그래서 이런 점을 악용해 소송기간중에 다른 제3자에게 세입자가 부동산 점유권을 넘기는 경우가 있는데요.

이렇게 되면 명소소송에서 이기더라도 집을 소유한 사람이 퇴거불응한 세입자가 아니나 제 3자이기에 다시 명도소송을 진행해야 합니다. 소송의 결과는 소송을 진행한 당사자에게만 그 효력이 있기 때문인데요. 때문에 명소소송 전에 내용증명을 보내는 것과 함께 점유이전금지가처분 신청을 해두는 것도 필요합니다.

이는 다른 사람에게 부동산 점유권을 넘기지 못하도록 하는 조치입니다. 그래서 이것을 미리 신청해두면 소송후 부동산을 반환받는데 훨씬 수월할 것이라고 말씀드리고 싶습니다.