역전세, 보증금 미반환, 임차인은 어떻게 대처해야될까? 

안녕하세요. 부동산전문변호사, 이철희입니다.

임대차계약이 종료되어 이삿날이 되었는데도 불구하고, 보증금을 돌려줄 돈이 없다거나 새로운 임차인이 나타나면 주겠다는 등 보증금을 제때 반환받지 못하는 경우를 종종 보게 되는데요.

특히 최근에 주택가격이 급락하면서 계약당시보다 전세가격이 하락하는 역전세가 심화되면서 더더욱 그런 일을 겪는 분들이 많아졌습니다. 이글을 읽고 계시는 분들 중에도 아마 그런 상황에 처하신 분들이 계실텐데요.

지금부터 말씀드리는 2가지 방법으로 대처를 해보시길 바랍니다. 그러면 못받은 보증금을 돌려받으실 수 있을 것입니다.

1]. 지급명령신청

2]. 임차권등기명령 신청

물론 위의 방법으로 대부분은 문제가 해결되시겠지만, 실제로 10명중 5.6명은 해결이 됩니다. 하지만 이 방법을 써도 집주인이 나몰라라 할 수 있습니다. 그럴때에는 최후의 수단이라고 할 수 있는 방법인 보증금반환소송을 통해 반환받을 수 밖에 없습니다.

다만 소송은 가급적이면 먼저 진행하라고 말씀드리고 싶지 않습니다. 판결문을 받는데까지 시간이 오래 걸리는데다 비용도 만만치 않기 때문인데요.

따라서 역전세로 보증금을 돌려주지 않는다면 위에서 말씀드린 2가지 방법을 통해 해결을 해보시고 그래도 해결이 안되시면 그때 최후의 수단으로 보증금반환소송을 활용해보시는 것을 권장드립니다.

앞서 알려드린 방법 중 가장 추천하는건, 지급명령신청입니다. 그이유는 보증금반환소송을 한것과 같은 법적인 효력을 가지기 때문인데요 이말인즉,상대방에 재산에 강제집행을 할 수 있는 권원을 가진다는 것을 의미합니다.

더불어 소송의 간이절차라고 불릴정도로, 신속하게 결과를 받아볼 수 있다는 장점이 있습니다. 보증금반환소송은 소송을 제기하여 판결문을 받는데까지 짧으면 4개월, 길면 1년이상의 시간이 필요로 합니다. 하지만 지급명령은 빠르면 한달이면 결정문을 받아볼 수 있습니다.

뿐만 아니라 지급명령은 소송의 10분의 1정도의 저렴한 비용으로 진행이 가능합니다. 때문에 가장 빠르고 저렴하게 돈을 돌려받을 수 절차라 할 수 있는데요.

다만 지급명령은 무조건 신청할 수 있는게 아니라 2가지 조건이 충족해야 신청을 할 수 있습니다. 첫 번째는 집주인의 주소지와 인적사항을 알고 있어야 하고, 두 번째는 집주인과 보증금반환을 두고 다툼이 없는 경우여야 합니다.

왜냐하면 지급명령에 공시송달이 안돼 집주소를 알지 못하면 집주인에게 송달이 되지 못해 신청해도 법적효력을 발휘하기가 어렵습니다.

그리고 지급명령에 이의제기 절차가 있어, 집주인과 다툼이 있으면 결정문을 받은 집주인이 2주이내에 이의를 제기를 할 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 지급명령결과와 상관없이 소송으로 넘어가게 됩니다.

따라서 이런일이 일어나지 않도록 전문변호사의 조력을 받아 지급명령신청을 해도 되는지 여부를 먼저 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다.

보증금 반환 받지 못하고 이사를 가야 되는 상황이라면?

이때에는 임차권등기명령신청하는게 좋습니다. 보증금을 반환받기 위해선 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다. 그래서 이사를 간후 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아두는것인데요.

그런데 이사를 가게되면 이사가는 집에 전입신고를 할 수밖에 없습니다. 하지만 임차권등기명령을 신청해두면 전에 살던 집에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

따라서 이사를 간 후에라도 임대인에게 돌려받을 수 있습니다. 다만 주의할점이 있습니다. 신청 후 곧바로 이사를 나가면 안됩니다. 임차권등기명령을 한 내역이 부동산등기등본에 지개가 되어야 효력이 발생하기 때문입니다.

또한 임대인의 보증금반환의무는 임대차계약기간이 종료가 되어야 발생합니다. 하여 전세 또는 월세 게약이 완료된후 신청할 수 있습니다.

지금까지 역전세로 인해 보증금을 미반환받은 임차인이 해볼만한 방법을 소개해드렸는데요. 물론 오늘 말씀드린 2가지 대처방법보다 훨씬 더 간단하게 해볼수 있는 내용증명도 있습니다.

하지만 내용증명은 법적 강제성, 구속력이 전혀 없습니다. 그래서 발송을 해서 임대인이 보증금을 되돌려 준다면 좋지만, 돌려주지 않아도 그 어떠한 제재를 가할 수 없다보니, 임대인들이 나몰라라 하는 경우가 많습니다.

그래서 역전세로 인해 못받은 보증금을 되돌려 받고 싶으시다면 지급명령신청과 임차권등기명령신청을 먼저 해보시길 바랍니다. 글을 읽고 역전세로 인해 못받은 보증금을 되돌려 받으시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.