아파트 매매계약을 앞두고 가계약금을 집주인에게 송금할 경우, 명시적인 계약 또는 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 따로 없었다면 가계약금을 해약금이라고 볼 수 없으므로 중간에 임대차계약이 체결되지 않는 것으로 확정되더라도 가계약금을 집주인이 몰취할 수 없다는 대법원 판결이 나왔습니다.
명시적 계약 또는 가계약금 수수에 있어 이를 해약금으로 처리하기로 하는 약정이 있었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 교섭단계에서 수수되는 가계약금을 해약금으로 볼 수 없다는 취지입니다.
흔히 부동산 거래를 할 때 공인중개사를 통해 여러 물건을 보고 마음에 드는 물건이 있다면 정식 계약을 체결하기 전 매도인에게 가계약금을 지급합니다. 특히 시장에 공급보다 수요가 강세인 경우, 귀한 물건을 잡기 위한 매수인은 가계약금부터 넣고 보는 경우도 있습니다. 매도인에게 가계약금을 지급하는 순간 매수인은 매도인에게 정식 계약을 체결하겠다는 의사를 표시하는 것입니다.
그런데 이러한 가계약금의 법적 성질이 문제될 수 있습니다. 법적으로 가계약금을 해석하는게 굉장히 애매하기 때문입니다. 민법에서는 매매계약에 있어 해약금과 관련된 내용을 규정하면서, 해약금이란 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
즉, 부동산을 판매하는 매도인은 매수인으로부터 해약금(가계약금)을 받으면 그 해약금의 배액을 매수인에게 주고 매매계약을 없던 일로 할 수 있고, 매수인은 해약금(가계약금)을 포기하고 없던 일로 할 수 있습니다.
민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
이렇게 가계약금의 법적 성격을 해약금으로 해석할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
사건의 사실관계
2022. 9. 29. 선고 2022다247187사건
원고(임차인)가 이 사건 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 피고(임대인)에게 가계약금 300만 원을 지급하였다가 개인사정으로 임대차계약 체결을 중단한 후 가계약금의 반환을 구하자, 피고가 위 가계약금이 해약금에 해당하므로 몰취되어야 한다고 다툰 사안입니다.
이에 대해 법원은 어떻게 판단하였을까요?
원심(1심과 2심)은 원고(임차인)가 피고(임대인)에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 원고가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 피고에게 몰취된다는 이유를 들어 원고의 피고에 대한 가계약금에 관한 부당이득 반환청구를 배척하였습니다.
***
부동산임대차계약의 체결에 앞서 임차인이 임대인에게 교부하는 가계약금은 당사자의 통상적인 의사나 약정의 취지에 비추어 기본적으로 임차인이 임대인에게 임차목적물에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 본계약이 체결될 경우에는 그 임대차보증금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하고, 본계약이 체결되지 않을 경우에는 당사자 사이의 약정에 따라 반환되거나 몰취되는 성격의 금원이라고 할 것이다.
***
즉 원심 법원은 위 사건에서의 가계약금을 일종의 증거금이자 해약금으로 보았습니다. 우리가 통상적으로 부동산 계약을 할 때 명시적으로 해약금이라고 얘기하진 않지만 관행상 묵시적으로 그렇게 생각하기 때문으로 보입니다.
대법원의 판단
그렇지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다는 이유를 들어 이와 달리 판단한 원심판결을 파기·환송하였습니다.
***
계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다
***
다시 말해, 대법원은 부동산 거래를 하는 양 당사자가 "이 돈은 해약금입니다"라고 명시적으로 정하거나, 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기와 경위 등 여러가지 사정 등을 고려하여 양 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하기로 합의하였다고 볼 수 있는지를 판단하여야 한다는 것입니다.
당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
시사점
위 대법원의 판례에 따라, 이제 시장에서 부동산을 거래할 때 가계약금을 넣는다고 하더라도 명시적으로 해약금으로 약정하지 않는 이상 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하지 않고 임의로 부동산 거래를 포기해도 됩니다. 부동산 거래를 포기하는게 훨씬 쉬워진다는 소리입니다.
여기에서 가계약금의 성격은 단순히 본계약을 체결할 의사를 표시하는 목적의 돈으로 보아야 합니다. 그리고 본계약을 체결하지 않더라도 아무런 손해가 없을 수 있습니다. 다시 가계약금을 반환받을 수 있기 때문입니다.
부동산 시장에서 거래하는 당사자는 어떻게 해야 할까요? 거래하는 사람의 입장에 따라 달라질 것입니다.
물건을 꼭 잡고 싶은 사람, 매수 의사가 강한 사람의 경우 가계약금을 명시적으로 해약금으로 한다거나 계약금의 일부로 본다는 내용의 계약서를 작성, 혹은 문자나 전화 통화 녹음을 할 필요가 있습니다. 그래야 매도인 입장에서는 배액을 상환하고 계약을 해약할 수 있기 때문입니다.
단기간에 개발 호재가 있는데 매도인은 잘 모르는 경우라든가, 부동산의 가치보다 저렴한 가격에 부동산이 매물로 나온 경우가 그러하겠습니다. 반대의 경우도 있을 수 있습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.