순서도로 정리하는 가계약금 법리 

요즘 가계약금 관련 상담이 많은데요, 어떻게 하면 간단히 법리를 정리하여 설명드릴까 고민하다가 순서도를 만들어 보았습니다.

우선 가계약금이 지급된 상황에서, 매매든 전세든 목적물, 중도금, 잔금, 각 지급방법 등이 특정되었는지에 따라 계약이 성립되었는지, 아니면 성립되지 않고 단순 교섭단계인지 나뉩니다.

잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다
대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결


계약이 성립된 경우, 가계약금에 관한 다른 약정이 없는 경우, 가계약금은 계약금의 일종이고, 계약금은 민법 제565조 제1항에 의해 해약금으로 봅니다.

따라서 임차인 혹은 매수인이 계약을 파기하기 위해서는 계약금 상당을 포기하거나, 임대인 혹은 매도인은 계약금의 배액을 반환하고 해제할 수 있습니다.

만약 약정이 별도로 존재한다면 그 약정에 따라 권리관계가 확정됩니다.




두번째는 계약이 불성립한 경우, 즉 단순히 계약 체결 전 단계인 교섭단계의 경우입니다.

이 경우 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결에 따라 가계약금이 해약금이라고 명시적인 약정이 인정되는 경우에는 위와 같이 해약금 법리에 따라 진행되고, 만약 해약금에 관한 명시적 약정이 없다면 단순히 부당이득 법리에 따릅니다.

즉, 해약금 약정이 없다면 임차인 혹은 매수인은 가계약금을 돌려받을 수 있고, 임대인 혹은 매도인은 받은 가계약금을 반환해야 합니다.


이렇게만 보면 참 쉬운거 같은데, 여전히 문제가 있습니다. 어디까지 합의해야 계약이 성립되고 어디까지 합의해야 계약이 불성립되었다고 볼 것인지 그 기준이 없다는 것입니다.

각 당사자마다 합의하는 내용이 모두 다를 수 있기 때문에 명백하게 이 경우는 계약 성립 단계, 이 경우는 계약 불성립 단계라고 딱 잘라 말할 수 없다는 것입니다.

위 대법원 2022다24187 사건의 경우 원심 판결문을 살펴보면, 임대차보증금 870,000,000원, 입주일 2021. 2. 24.로 대강의 내용을 정하여 임대차계약을 체결하였다고 기재되어 있습니다.

대법원은 위 경우 계약이 성립되지 않았다고 보았고, 명시적 해약금 약정이 없어 가계약금 반환 청구를 인용하는 취지의 판결을 하였습니다.

위 사안에서는 전체 보증금, 입주일, 보통 입주일에 보증금의 잔금을 지급하므로 잔금 지급 시기가 특정된 경우입니다. 그렇지만 대법원은 이것만으로는 계약이 성립되었다고 보기 어렵다고 보았습니다.

위 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결과 잘 맞아떨어지나요? 위 대법원 2005다39594 판결에서는 계약의 중요 사항에 관한 합의가 되었다면 계약이 성립되었다고 보았는데 전체 보증금, 입주일, 잔금 지급 시기와 같이 중요 사항에 관한 합의가 되었다면 어느 정도 계약이 성립되었다고 보아야 하는건 아닐까요?


애매한 부분이 여전히 남아 있기 때문에 가계약금에 관한 분쟁이 많고 상담 문의도 많은거 같습니다. 가계약금에 관한 법리에 하루 빨리 정리가 되었으면 하는 바람입니다.