임차인이 나가지 않는다면,, 건물명도청구의 소/명도소송이란? 

건물 명도 청구의 소란?

건물에 대하여 적법하게 점유할 권한이 없음에도 건물을 점유하고 있는 자(주로 임차인 또는 전차인 해당)를 합법적으로 퇴출시키고, 점유자의 점유 동산 등이 있다면 그 점유 동산을 밖으로 반출하기 위한 명도집행(강제집행)을 할 수 있도록 판결을 통하여 집행권원을 확보하는 소송입니다.


명도소송의 요건은?

1. 임대차 계약을 체결한 사실
2. 목적물을 임차인에게 인도한 사실
3. 임대차 계약이 종료된 사실

위의 요건이 갖추어졌다면 명도소송을 진행할 수 있습니다. 임대인인 김 씨의 사례와 같이 임차인의 차임이 3회 이상 연체된 경우 이를 이유로 하여 임대차 계약 해지가 가능합니다. 위의 요건에서 살펴보았듯이 명도소송을 진행하기 위해서는 임대차계약의 해지, 종료는 필수적입니다. 이외에도 계약이 종료되었거나 임차인이 약정 내용을 어기는 경우에도 계약을 해지하고 명도소송을 진행할 수 있습니다. 또한 경매에서 낙찰을 받은 부동산의 점유자가 점유의 권한이 없다면 점유자를 상대로도 진행 가능합니다.


명도소송의 기간은?

소송의 기간은 사건 및 임차인과의 다툼의 여지에 따라 다르며, 통상적으로 최소 3개월에서 최대 2년 이상까지 소요되는 경우도 있습니다. 소송 기간이 오래 걸릴수록 건물을 적법하게 사용하지 못하는 임대인의 손해는 계속 늘어날 수밖에 없습니다.

또한 소송이 진행되는 중간에 건물의 점유가 다른 사람에게 이전된다면 임대인은 점유를 이전 받은 사람을 상대로 소를 다시 제기하여야만 합니다. 물론 이를 알고 악용하는 임차인도 분명히 존재합니다. 그렇기에 소송을 진행하면서 '부동산 점유이전 금지가처분'을 동시에 진행하여야만 합니다. 또한 건물을 제대로 사용하지 못해 발생한 손해배상액도 산정하여 '손해배상청구'도 명도소송을 진행하면서 필수적으로 동반되어야만 합니다.


건물명도 청구의 소 승소 후 강제집행은?

"명도소송에서 승소하였다면 임차인은 얌전히 건물을 인도하여 줄까요?"

만약 명도소송의 청구취지대로 순순히 임차인이 부동산의 인도하여 줄 거라면, 명도소송을 진행할 필요도 없이 합의 등으로 원만하게 부동산의 인도를 받았을 것입니다. 또한 십중팔구는 이미 소송을 진행하는 동안 감정의 골은 더 깊어지고 감정이 상할 만큼 상하였기에 결코 순수히 건물을 인도하여 주지 않을 것입니다.

건물명도 청구의 소는 이런 임차인을 상대로 강제집행을 하기 위한 적법한 권한을 부여받기 위한 과정일 뿐입니다.

​받은 판결문(집행권원)을 근거로 하여 강제집행신청서를 작성하여 관할 법원의 집행관실에 제출하게 되면 집행관은 임차인에게 계고를 거쳐 임차인의 물건을 모두 빼낸 후 해당 상가의 출입문의 전자도어락 또는 열쇠를 바꾸어 인도 절차를 완료합니다.

또한, 소송에서 승소하였다고 해서 불법점유자의 점유 물건 역시 마음대로 퇴거할 수 없기에 적법한 강제집행 절차를 거쳐서 진행하여야만 합니다. 이를 모르고 물건을 마음대로 외부로 옮겨 새로운 소송에 휘말리게 되는 경우도 빈번히 발생합니다.


불법점유자에 대한 명도소송을 고려 중이시라면,,

명도소송은 결코 간단한 소송도 아니고 '부동산 점유이전 금지가처분', '손해배상 청구의 소', '강제집행신청'이 모두 수반되어야 하는 소송이기에 사건초기부터 전문가의 도움을 받아야 진행하여야만 소송에 소요되는 기간을 줄여서 피해를 최소화할 수 있습니다.