건물소유자를 보호하는 법정지상권 

건물소유자를 보호하는 법정지상권

최근 토지와 그 지상 건물을 소유하고 있는 사람이 토지와 건물에 관하여 공동저당권을 설정한 후, 기존의 낡은 건물을 헐고 연립주택이나 다세대주택을 신축하는 경우가 많습니다. 문제는 그 후 기존 건물을 철거하고 새 건물을 신축하였는데 저당권의 실행으로 토지가 경락됨으로써 대지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우, 토지에 관하여 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하는지 여부입니다.

법정지상권 성립요건

법정지상권이란 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 때 일정한 요건 하에 건물소유자를 보호하는 제도입니다. 토지와 건물이 원래는 동일 소유자의 소유였는데, 토지나 건물 어느 한쪽만이 경매에 회부되어 결국 소유자가 달라졌을 때 법정지상권이 인정되면 건물소유주는 건물을 철거하지 않아도 됩니다. 이럴 경우 토지를 낙찰받는 입장에서는 건물을 철거할 수 없게 되므로 이러한 토지를 낙찰받을 때는 특히 주의가 필요합니다.

통상적으로 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물이 경매나 공매 등으로 소유권이 달라진 경우, 건물 소유자는 법정지상권을 갖게 됩니다. 그리고 이 경우 법정지상권이 있는 건물소유자가 그 건물을 철거한 뒤 다시 새로운 건물을 신축한다고 하더라도 법정지상권은 새로운 건물에 여전히 존속하게 됩니다. 그 법정지상권의 내용은 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한될 뿐, 새 건물과 구 건물에 동일성이 있음을 요하지 않습니다.

그러나 동일인 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 ‘공동 저당권’이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 사정이 달라집니다. 이 경우 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정 지상권은 성립하지 않습니다(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결). 왜냐하면 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 않았는데도 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 보면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되어 공동 저당권자는 불측의 손해를 입게 되기 때문입니다.

 

법정지상권의 성립시기

법정지상권이 성립되려면 땅에 대한 가압류나 저당권 설정 당시 그 지상에 건축물이 존재하거나 건축 중이어야 합니다(대법원 2013. 4. 11. 선고, 2009다62059 판결). 이 때 건축 중인 건물이라면 적어도 그 건물이 사회관념 상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있어야 하는데, 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야 합니다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결).

반면 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자에 의한 건물의 건축이 개시되기 이전이었다면, 건물이 없는 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의하였다고 하더라도 법정지상권은 성립되지 않습니다(대법원 1971. 12. 28. 선고 71다2124 판결). 왜냐하면 그러한 사정은 주관적인 사항이고 공시할 수도 없는 것이어서 토지를 낙찰받은 제3자로서는 알 수 없는 것이므로 그와 같은 사정을 들어 법정지상권의 성립을 인정한다면 토지 소유권을 취득하려는 제3자의 법적 안정성을 해하는 등 법률관계가 매우 불명확하게 되기 때문입니다.

법정지상권의 효력과 존속기간

법정지상권이 성립되게 되면 법정지상권자는 물권으로서의 효력에 의하여 이를 취득할 당시의 대지소유자나 이로부터 소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기 없이 지상권을 주장할 수 있고, 나아가 대지소유자에 대하여 지상권설정등기 청구권도 갖게 됩니다.

한편 법정지상권의 존속기간은 성립 후 그 지상목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 민법 제280조 제1항 소정의 각 기간으로 봅니다.

민법에서 규정하는 법정지상권의 구체적 존속기간은 건물의 종류에 따라 달라지는데 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 그 외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년입니다. 이 때 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 가지는 물리적·화학적 외력, 화재에 대한 저항력, 건물해체의 난이도 등을 종합적으로 판단하여야 합니다.

한편 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한자로부터 경매에 의하여 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 겨락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한, 건물의 경락취득과 함께 법정지상권도 당연히 취득합니다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결).