전세묵시적갱신해지, 보증금반환 미루고 있다면? 

안녕하세요. 대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세계약이 만료되었지만 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 대처 해야하는지 그 방법에 대해서는 익히 많이들 알고 계실텐데요.

하지만 전세묵시적갱신해지가 되었을 때 보증금을 못받다면? 어떻게 해야 하는지 잘 모르는 분들이 계실 것입니다.그래서 오늘은 그 내용에 대해서 이야기를 해볼려고 합니다.

우선 이야기를 시작하기에 앞서 전세 보증금을 반환 받기 위해서는 임대차계약이 만료되기 6개월 전에서부터 2개월전까지 재계약 의사가 없음을 집주인에게 밝혀야 한다는 걸 알고 계실 것입니다.

그런데 만일 이 기간동안 재계약 의사를 밝히지 않으면 자동으로 계약이 연장이 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라 하는데요.

우리 주택임대차보호법은 세입자의 주거안정을 위해 임대차계약 종료가 되기전에 계약갱신거절을 통지하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장이 되도록 명시를 해 두고 있습니다.

하여 묵시적 갱신이 되면 처음 전세계약을 했을 당시와 동일한 조건으로 2년 더 연장하여 살 수 있습니다.

전세묵시적갱신후 보증금 반환을 위해 주의할 점

임대차계약은 원칙적으로 계약해지가 불가능합니다. 묵시적 갱신이 된 후 계약기간이 만료되기전에 계약해지가 되지 않는다고 생각하는 분들이 적지 않은데요.

하지만 묵시적 갱신이 되었더라도 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다. 물론 임대인은 묵시적 갱신이 되었을 때 마음대로 계약해지를 통보할 수 없습니다.

앞서도 이야기했지만 묵시적 갱신은 세입자의 주거안정을 위해 보장해 놓은 법적 절차이기에 묵시적 경신이 된 후 임대인은 임차인에게 계약해지를 할 수 없는 것입니다.

그러나 세입자는 전세 묵시적 갱신이 되어도 언제든지 집주인에게 계약해지통보를 진행할 수 있습니다.

다만 집주인입장에서보면 계약해지가 되면 보증금을 돌려줘야 하는데 경제적으로 여유가 있는 집주인이 아닌이상, 보증금이 준비가 되어 있는 경우가 드물것입니다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

하여 해지의 효력은 계약해지통보를 한 날로부터 3개월 후에 발생하는 것으로 규정이 되어 있습니다. 이말인즉 계약해지통보를 하고 3개월후에 보증금을 돌려받을 수 있다는 말입니다

그래서 전세계약묵시적 갱신이 된후 계약해지를 했다고 당장 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아니라는 점 꼭 유념하여 주시길 바랍니다.

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전세묵시적갱신해지, 3개월 지나도 보증금 안줄 때 추천 대응법?

보증금을 안줄 때 반환받는 방법으로는 내용증명을 비롯하여 지급명령신청, 임차권등기명령신청, 보증금반환소송이 있습니다.

그중에서 하나만 추천하라면? 저는 지급명령신청을 하라고 권유를 드리고 싶습니다. 지급명령신청은 보증금반환청구소송의 간이절차라 소송보다 결과를 받는데 시간이 적게 걸립니다.

소송의 경우 짧게는 4개월, 길면 1년이상의 소요가 된다면, 지급명령신청은 길어도 2달이면 결정문을 받아볼 수 있습니다.

그런데 소송을 한것과 동일하게 강제집행권원이 있습니다. 여기서 말하는 강제집행권원이란 집주인의 재산에 경매, 압류를 신청할 수 있는 권한입니다.

내용증명이나 임차권등기명령도 지급명령신청과 동일하게 절차가 간단하나 누차 강조드렸지만 내용증명은 법적 강제성이 없습니다. 그래서 집주인에게 심리적 압박을 가할 수는 있지만 집주인이 내용증명을 받았다고 보증금을 무조건 지급해야 할 의무는 없습니다.

이는 임차권등기명령신청도 마찬가지여서 임차권등기명령을 신청하면 보증금 반환을 반환받기 위해 필수적으로 갖추고 있어야 하는 대항력과 우선변제권이 그래도 유지가 됩니다.

하여 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 갈 때 유용하게 활용할 수 있습니다. 하지만 이 역시도 집주인이 보증금을 반환해줘야 하는 강제성은 없습니다.

그에 반해 지급명령은 신청후 결정문을 받게 되면 집주인의 재산에 강제집행을 할 수 있어 확실하게 보증금을 반환받는데 유리합니다.

다만 여기서 한가지 당부드리고 싶은건 보증금을 두고 집주인과 이견이 없을 때에만 지급명령신청을 하시길 바랍니다. 지급명령신청에 이의제기라는 불복절차가 있어, 집주인이 결정문을 받은후 2주이내 이의를 제기하여 소송을 해야 합니다.

때문에 집주인과 다툼이 있는 상황에서는 집주인이 엿먹이고 싶은 마음에 이의제기를 할 가능성이 높기에 이때에는 가급적이면 지급명령을 신청하지 마시길 권유드립니다.